Prima di Acquistare una Proprietà a Phuket, Chiediti: Chi la Comprerà da Te?
L'articolo propone il 'Test di Uscita Anan': prima di acquistare a Phuket, bisogna chiedersi chi comprerà la proprietà in futuro. Fattori come struttura di proprietà, scarsità reale, concorrenza dello sviluppatore e inventario circostante determinano la facilità di rivendita più del prezzo d'ingresso o del rendimento locativo pubblicizzato.
- Chiediti sempre chi sarà il probabile acquirente futuro della proprietà prima di firmare.
- Distingui tra scarsità genuina, difficile da replicare, e scarsità puramente di marketing.
- Verifica se lo sviluppatore venderà ancora unità simili quando vorrai rivendere.
- Confronta sempre prezzo dello sviluppatore, liste di rivendita e transazioni reali del mercato secondario.
- Valuta separatamente il rendimento locativo e la qualità di rivendita della proprietà.
Prima di Acquistare una Proprietà a Phuket, Fai una Domanda: Chi la Comprerà da Te?
Ogni acquirente chiede informazioni sul prezzo, sul layout e sulla vista.
Molti meno pongono la domanda che può determinare il successo dell’acquisto:
Chi vorrà comprare questa proprietà da te, e quando?
A Phuket, quella domanda merita particolare attenzione.
Offerta, struttura di proprietà, terreni di sviluppo rimanenti e vera scarsità possono variare enormemente tra proprietà che sembrano molto simili sulla carta. Due ville con prezzi a pochi milioni di baht di distanza possono avere prospettive di rivendita completamente diverse. Lo stesso vale per i condomini.
Prima di acquistare, vale la pena guardare oltre il depliant di vendita e comprendere cosa potrebbe rendere la proprietà facile — o difficile — da vendere.
È qui che entra in gioco il Test di Uscita Anan.
Perché la Tua Uscita Merita Almeno tanta Attenzione quanto il Prezzo d’Ingresso
La maggior parte degli acquirenti si concentra naturalmente sull’acquisto stesso.
Qual è il prezzo richiesto?
Quanto è grande la proprietà?
Qual è la vista?
Quanto sono buoni i finiture?
Qual è il rendimento locativo previsto?
Tutte queste domande sono importanti.
Ma la qualità dell’acquisto non è determinata solo il giorno in cui lo compri. È anche determinata da ciò che accade quando decidi di vendere.
Una proprietà può sembrare eccezionale oggi e risultare comunque difficile da vendere in seguito.
Phuket contiene tutto, da proprietà sulla spiaggia genuinamente rare a stock di condomini altamente standardizzati che possono essere riprodotti in più sviluppi all’interno di un’area relativamente piccola.
Questa distinzione è importante.
Se la proprietà che acquisti è facilmente sostituibile, l’acquirente futuro ha un vantaggio.
Se la proprietà è realmente difficile da sostituire, sei in una posizione molto più forte.
Il punto non è prevedere esattamente quali saranno i prezzi della proprietà a Phuket tra cinque o dieci anni.
Nessuno può farlo in modo affidabile.
Il punto è capire le caratteristiche che probabilmente renderanno una proprietà più facile da rivendere rispetto a un’altra.
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Il Test di Uscita Anan
Prima di firmare un accordo di prenotazione, crediamo che ogni acquirente dovrebbe porsi un numero limitato di domande scomode ma importanti.
Chiamiamo questo il Test di Uscita Anan.
Chiediti:
- Chi è il realistico futuro acquirente di questa proprietà esatta?
- Quante proprietà simili potrà scegliere quell’acquirente?
- La struttura di proprietà attirerà o limiterà i futuri acquirenti?
- Quanto inventario competitivo potrebbe ancora essere costruito nelle vicinanze?
- Il costruttore continuerà a vendere unità simili quando vorrai rivendere?
- La scarsità della proprietà è genuina o semplicemente parte del marketing?
- Il prezzo richiesto attuale è sostenuto dal mercato delle rivendite?
- La proprietà ha ancora senso senza la proiezione di affitto pubblicizzata?
- Cosa diventa più attraente riguardo a questa proprietà man mano che invecchia?
- Cosa diventa meno attraente?
Se una proprietà non può sopravvivere a queste domande prima di acquistarla, c’è una possibilità ragionevole che quelle stesse debolezze diventino più evidenti quando tenterai di venderla.
Chi Comprerà Davvero da Te?
Questa è probabilmente la domanda più importante dell’intero processo.
Prima di impegnarti in una proprietà, immagina la persona che potrebbe acquistarla da te tra cinque o dieci anni.
È probabile che sia un investitore straniero?
Una famiglia che si trasferisce a Phuket?
Un pensionato?
Un acquirente di una casa per le vacanze?
Un proprietario-occupante?
Un acquirente ad alto patrimonio netto alla ricerca di una proprietà di prestigio?
Ogni profilo di acquirente dà valore a cose diverse.
Un investitore potrebbe preoccuparsi principalmente dei redditi e dei costi operativi.
Una famiglia potrebbe attribuire un valore molto maggiore a scuole, layout, spazio di archiviazione, privacy e comodità quotidiana.
Un acquirente di casa per le vacanze potrebbe essere più interessato all’accesso alla spiaggia, alla vista e alla facilità di manutenzione.
Un acquirente di alto livello potrebbe dare priorità alla scarsità, al terreno, alla privacy, all’architettura e al marchio.
Le proprietà da rivendita più forti spesso attraggono più di un tipo di acquirente.
Una proprietà che funge sia da investimento attraente sia come luogo dove qualcuno vorrebbe davvero vivere di solito ha un bacino di acquirenti futuri più ampio rispetto a una proprietà progettata esclusivamente attorno a un’unica proposta di investimento.
Anche l’appeal indipendente dalla nazionalità è importante.
Se il mercato delle rivendite di un progetto dipende fortemente da acquirenti di un paese particolare o da un segmento di clientela ristretto, la domanda può diventare vulnerabile quando quel gruppo di acquirenti scompare o cambia direzione.
Più ampio è il bacino naturale di acquirenti, più solida tende ad essere la posizione di rivendita.
Proprietà Libera Straniera vs Affitto: Cosa Significa per la Rivendita
La struttura di proprietà non è semplicemente un dettaglio legale.
Essa influisce su chi potrebbe essere disposto a comprare la proprietà da te in seguito.
Per le unità condominiali idonee, la proprietà libera straniera è generalmente una delle strutture di proprietà più semplici disponibili per acquirenti stranieri in Thailandia.
Quella semplicità è importante.
La libertà straniera può diventare particolarmente preziosa in sviluppi dove la quota di proprietà straniera consentita è attualmente completamente allocata.
In quella situazione, un’unità in libero possesso straniero esistente può offrire qualcosa che il costruttore non può più vendere direttamente a un altro acquirente straniero sulla stessa base.
Questo può creare una vera differenziazione nella rivendita.
Le proprietà in affitto possono essere altrettanto desiderabili, in particolare dove la proprietà sottostante è eccezionale.
Ma il profilo di rivendita è diverso.
Il termine di affitto rimanente, le disposizioni di assegnazione, il linguaggio di rinnovo e i diritti trasferiti all’acquirente successivo diventano progressivamente più importanti.
Un acquirente che acquista una proprietà in affitto dovrebbe capire esattamente cosa erediterà il futuro acquirente.
Una disposizione di rinnovo contrattuale non dovrebbe essere trattata come se fosse automaticamente equivalente a un termine di affitto garantito in futuro.
Il punto non è che le proprietà in affitto dovrebbero essere evitate.
Il punto è che proprietà in affitto e libera proprietà straniera non dovrebbero essere valutate come se le loro caratteristiche di rivendita fossero identiche.
Competizione tra Sviluppatori e Quanto Facilmente la Proprietà Può Essere Replicata
Uno dei rischi più trascurati a Phuket è la competizione con l’originale sviluppatore.
Immagina di acquistare un condominio per 20 milioni di baht oggi.
Tre anni dopo, decidi di vendere per 24 milioni di baht.
Ma il costruttore sta ancora vendendo unità più nuove nello stesso progetto o in una fase successiva a 22 milioni di baht.
Il costruttore potrebbe anche offrire piani di pagamento, pacchetti di mobilio, garanzie, incentivi o commissioni promozionali.
Ora stai competendo direttamente con la società che ti ha venduto la proprietà.
Questo può rendere la rivendita considerevolmente più difficile.
Lo stesso principio si applica anche al di fuori dello sviluppo stesso.
Se tre progetti vicini possono offrire un’unità simile, strutture simili, design simili e una posizione simile, allora il tuo futuro acquirente ha molte alternative.
Questo dà all’acquirente un vantaggio.
Riduce il tuo potere di prezzo.
Questo è il motivo per cui gli acquirenti non dovrebbero chiedere solo cosa è disponibile oggi.
Dovrebbero anche chiedere cosa è in costruzione, cosa è già stato approvato e quale terreno rimane disponibile nelle vicinanze.
Una posizione tranquilla oggi non significa necessariamente una posizione tranquilla tra cinque anni.
Scarsità Vera contro Scarsità Prodotta
Quasi ogni depliant di proprietà a Phuket contiene parole come:
Esclusivo.
Limitato.
Raro.
Privato.
Esclusivo.
Queste parole non significano automaticamente nulla.
La vera scarsità non è creata da un dipartimento di marketing.
È creata da qualcosa che è difficile o impossibile da riprodurre.
Esempi possono includere:
- fronteggiamento genuino sulla spiaggia
- viste sul mare protette o difficili da replicare
- libertà straniera in uno sviluppo dove la quota di proprietà straniera è attualmente completamente allocata
- lotti insolitamente grandi in località affermate
- architettura o piani di piano eccezionali che non sono più comunemente costruiti
- proprietà all’interno di un’area bassa a densità dimostrata
- località dove le possibilità di sviluppo circostante sono veramente limitate
La domanda più semplice è:
Cosa impedisce a qualcuno di creare un’altra proprietà comparabile?
Se la risposta è nulla, allora la presunta esclusività della proprietà potrebbe scomparire non appena un altro sviluppo viene lanciato nelle vicinanze.
Se la risposta è geografia, limitazioni alla proprietà, terra limitata, vincoli di pianificazione stabiliti o qualcos’altro genuinamente difficile da riprodurre, la scarsità è più significativa.
Questo è particolarmente importante in aree come Bang Tao, Layan e Cherngtalay, dove diverse tasche possono avere pipeline di sviluppo completamente diverse nonostante siano commercializzate con lo stesso nome di località più ampio.
A Quale Prezzo Stai Veramente Comprando?
Le liste di prezzi degli sviluppatori possono creare l’apparenza di apprezzamento del capitale molto prima che il mercato delle rivendite lo abbia dimostrato.
Immagina che la prima fase di uno sviluppo venga lanciata a 15 milioni di baht.
Due anni dopo, il costruttore lancia un’altra fase a 20 milioni di baht.
È allettante concludere che tutti coloro che hanno acquistato a 15 milioni hanno già guadagnato 5 milioni.
Ma non è necessariamente vero.
La vera domanda è:
Un acquirente effettivo del mercato secondario pagherà circa 20 milioni per la proprietà precedente?
Fintanto che nessuno lo farà, l’aumento esiste principalmente sulla lista di prezzi del costruttore.
Il mercato secondario è ciò che conta.
Ci sono anche altri fattori da considerare.
Un costruttore potrebbe essere in grado di offrire:
- termini di pagamento estesi
- pacchetti di mobilio
- garanzie
- incentivi per l’affitto
- incentivi promozionali
- strutture di commissione
- aggiornamenti
Un venditore privato di rivendita potrebbe non essere in grado di offrire nulla di tutto ciò.
Se il costruttore controlla ancora un inventario sostanziale quando vuoi vendere, potresti dover prezzi la tua proprietà in modo aggressivo solo per competere.
Questo è il motivo per cui preferiamo confrontare un acquisto con tre cose:
Il prezzo attuale del costruttore.
Le liste di rivendita concorrenti.
E, dove disponibile, le transazioni recenti effettive.
Un aumento dei prezzi degli sviluppatori non è automaticamente la stessa cosa di un aumento del valore di rivendita.
Rendimento Locativo contro Qualità dell’Attivo Sottostante
Il rendimento locativo è uno dei numeri più facili da commercializzare.
È anche uno dei numeri più facili da fraintendere.
Un ritorno previsto del 6%, 7% o 8% può sembrare estremamente attraente.
Ma il rendimento risponde solo a una domanda:
Quanto reddito potrebbe generare la proprietà rispetto al prezzo di acquisto?
Non risponde a:
Qualcuno vorrà ancora possedere la proprietà tra dieci anni?
Il valore di rivendita dipende da fattori tra cui:
- posizione
- struttura di proprietà
- scarsità
- qualità costruttiva
- gestione
- offerta competitiva
- manutenzione
- domanda futura degli acquirenti
- posizionamento sul mercato complessivo
Una proprietà può produrre un forte reddito locativo e avere comunque un profilo di rivendita mediocre.
Alcune proprietà di affitto a breve termine di successo si trovano in sviluppi densi progettati principalmente attorno alla domanda degli investitori.
Queste proprietà possono comportarsi molto bene operativamente mentre offrono comunque una limitata differenziazione quando più proprietari decidono infine di vendere.
Questo non le rende cattivi investimenti.
Significa semplicemente che le prestazioni di affitto e la qualità della rivendita dovrebbero essere valutate separatamente.
Un forte rendimento dovrebbe supportare il caso d’investimento.
Non dovrebbe sostituirlo.
Uscita Debole contro Uscita Forte: Due Esempi
Considera due acquisti ipotetici.
Proprietà A: Uscita Debole
Un condominio standardizzato in un grande sviluppo.
Ci sono diverse centinaia di unità simili.
Progetti comparabili vengono costruiti nelle vicinanze.
Il costruttore controlla ancora un inventario significativo.
L’unità ha una proiezione locativa attraente e finiture moderne.
Al momento dell’acquisto, la proprietà sembra allettante.
Cinque anni dopo, il proprietario decide di vendere.
Il costruttore sta ancora rilasciando stock.
Altri proprietari stanno anche cercando di uscire.
Nuovi progetti sono stati aperti nelle vicinanze.
Un potenziale acquirente può scegliere tra dozzine di proprietà ampiamente simili.
A quel punto, il vantaggio competitivo più grande del proprietario potrebbe essere semplicemente il prezzo.
Il venditore che deve muoversi più velocemente potrebbe finire con il fissare il mercato.
Proprietà B: Uscita Più Forte
Ora considera una residenza in libero possesso straniero in una posizione di prestigio consolidata.
La quota di proprietà straniera nel progetto è attualmente completamente allocata.
Il piano di piano è insolitamente grande.
Il inventario di rivendita comparabile è limitato.
Lo sviluppo è consolidato, ben mantenuto e situato in una zona dove è difficile riprodurre stock simili.
Cinque anni dopo, un acquirente straniero specificamente alla ricerca di quella combinazione ha relativamente poche alternative.
La proprietà non è preziosa solo perché qualcuno l’ha descritta come esclusiva.
È preziosa perché sostituirla è difficile.
Questa è la differenza tra scarsità prodotta e scarsità genuina.
Quali Tipi di Proprietà a Phuket Possono Essere Più Difficili da Rivendere?
Ogni proprietà dovrebbe essere valutata singolarmente, ma ci sono certe caratteristiche che meritano maggiore cautela.
Unità altamente standardizzate in aree con pesante offerta futura possono essere vulnerabili perché gli acquirenti hanno troppe opzioni.
Le proprietà acquistate significativamente sopra i valori di rivendita comparabili possono richiedere anni affinché il mercato secondario si allinei.
Le proprietà in affitto con disposizioni di trasferimento o rinnovo poco chiare possono restringere il bacino di acquirenti futuri.
I progetti che dipendono quasi esclusivamente da proiezioni di affitto aggressive possono diventare più difficili da vendere se quelle proiezioni non vengono raggiunte.
Le proprietà in località dove le infrastrutture, l’accesso o lo sviluppo circostante cambiano negativamente possono anche perdere appeal.
Nessuna di queste caratteristiche rende automaticamente una proprietà un cattivo acquisto.
Ma dovrebbero influenzare il prezzo che sei disposto a pagare.
Quali Tipi di Proprietà a Phuket Possono Continuare a Essere più Facili da Vendere?
Non ci sono garanzie.
Ma alcune caratteristiche tendono a creare basi più solide per la rivendita.
Queste possono includere:
- proprietà genuine sulla spiaggia
- unità in libero possesso straniero in progetti desiderabili dove la quota di proprietà straniera è attualmente completamente allocata
- sviluppi consolidati con gestione provata
- piani di piano grandi o insoliti che sono difficili da replicare
- proprietà vista mare di pregio dove la vista è realmente protetta o difficile da ostacolare
- ville su lotti sostanziali in comunità a bassa densità stabilite
- proprietà di alta qualità che funzionano per investitori e proprietari-occupanti
- proprietà in località dove gli acquirenti vogliono già vivere, piuttosto che località che dipendono interamente su sviluppi futuri promessi
Il fattore comune non è il prezzo.
È la difficoltà di sostituzione.
Il Miglior Momento per Pensare a Vendere È Prima di Comprare
La maggior parte degli acquirenti non vuole pensare a vendere quando è entusiasta di acquistare.
È comprensibile.
Ma è proprio in quel momento che la domanda è più preziosa.
Prima di impegnarti, chiediti:
Chi è il prossimo acquirente?
Cosa confronteranno con questa proprietà?
Quanto stock concorrente può ancora essere costruito?
Che struttura di proprietà erediteranno?
Il costruttore continuerà a competere contro di me?
Il prezzo di oggi è supportato dal mercato delle rivendite effettive?
La proprietà ha ancora senso senza la proiezione locativa?
Cosa diventa più attraente riguardo alla proprietà man mano che invecchia?
Cosa diventa meno attraente?
Una proprietà forte dovrebbe avere risposte convincenti.
Già Stai Considerando una Proprietà a Phuket? Inviacela.
Non è necessario che sia elencata con il gruppo Anan Property.
Se stai considerando una villa, un condominio, una residenza di marca o una proprietà di investimento a Phuket, inviaci i dettagli.
Possiamo fornirti la nostra opinione sulla struttura di proprietà della proprietà, sulla concorrenza, sul posizionamento della rivendita e sul probabile bacino di acquirenti futuri.
A volte ti diremo che pensiamo sia un acquisto sólido.
A volte suggeriremo di negoziare.
E a volte, il miglior consiglio è di allontanarsi.
Dichiarazione di non responsabilità: Questo articolo è fornito solo per scopi informativi generali e non dovrebbe essere considerato una consulenza legale, fiscale o di investimento. Le strutture di proprietà, i termini di affitto e le circostanze individuali variano. Gli acquirenti dovrebbero ottenere una consulenza legale indipendente da un avvocato thailandese qualificato prima di intraprendere qualsiasi transazione immobiliare.
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