Bevor Sie Immobilien in Phuket kaufen, fragen Sie sich: Wer wird es von Ihnen kaufen?
Der Artikel empfiehlt den 'Anan Exit Test': Vor dem Kauf einer Immobilie in Phuket sollten Käufer fragen, wer sie später von ihnen kaufen würde. Entscheidend sind Eigentumsstruktur, echte versus künstliche Knappheit, Entwicklerkonkurrenz und die Breite des zukünftigen Käuferpools. Mietrendite allein sagt nichts über die Wiederverkaufsqualität einer Immobilie aus.
- Fragen Sie vor dem Kauf, wer die Immobilie später realistisch von Ihnen kaufen würde.
- Ausländisches Eigentum ist oft einfacher weiterzuverkaufen als Pacht, besonders bei voll vergebener Eigentumsquote.
- Prüfen Sie, wie viel konkurrierender Bestand der Entwickler oder Nachbarprojekte noch anbieten könnten.
- Echte Knappheit entsteht durch Geografie oder Eigentumsbeschränkungen, nicht durch Marketingbegriffe.
- Vergleichen Sie Entwicklerpreise, Wiederverkaufsangebote und tatsächliche Transaktionen, bevor Sie eine Wertsteigerung annehmen.
Bevor Sie Immobilien in Phuket kaufen, stellen Sie eine Frage: Wer wird es von Ihnen kaufen?
Jeder Käufer fragt nach dem Preis, dem Layout und der Aussicht.
Viel weniger stellen die Frage, die letztendlich bestimmen kann, wie erfolgreich der Kauf wird:
Wer möchte diese Immobilie von Ihnen kaufen, und wann?
In Phuket verdient diese Frage besondere Aufmerksamkeit.
Angebot, Eigentumsstruktur, verbleibendes Entwicklungsgelände und echte Knappheit können zwischen Immobilien, die auf dem Papier sehr ähnlich erscheinen, enorm variieren. Zwei Villen, die innerhalb weniger Millionen Baht voneinander liegen, können ganz unterschiedliche Wiederverkaufsprognosen haben. Dasselbe gilt für Eigentumswohnungen.
Vor dem Kauf lohnt es sich, über die Verkaufsbroschüre hinauszuschauen und zu verstehen, was schließlich dafür sorgen könnte, dass die Immobilie leicht — oder schwierig — zu verkaufen ist.
Hier kommt der Anan Exit Test ins Spiel.
Warum Ihr Ausstieg genauso viel Aufmerksamkeit verdient wie Ihr Einstiegspreis
Die meisten Käufer konzentrieren sich natürlich auf den Kauf selbst.
Was ist der geforderte Preis?
Wie groß ist die Immobilie?
Wie ist die Aussicht?
Wie gut ist die Ausstattung?
Welche Mietrendite wird projiziert?
All diese Fragen sind wichtig.
Aber die Qualität des Kaufs wird nicht nur am Tag des Kaufs bestimmt. Sie wird auch davon bestimmt, was passiert, wenn Sie sich schließlich entscheiden zu verkaufen.
Eine Immobilie kann heute außergewöhnlich aussehen und später dennoch schwer zu verkaufen sein.
Phuket bietet alles, von wirklich knappen Strandgrundstücken bis hin zu stark standardisierten Eigentumswohnungen, die in mehreren Entwicklungsprojekten innerhalb eines relativ kleinen Gebiets reproduziert werden können.
Diese Unterscheidung ist wichtig.
Wenn die Immobilie, die Sie kaufen, leicht ersetzbar ist, hat der zukünftige Käufer einen Hebel.
Wenn die Immobilie wirklich schwierig zu ersetzen ist, sind Sie in einer viel stärkeren Position.
Es geht nicht darum, genau vorherzusagen, wie die Immobilienpreise in Phuket in fünf oder zehn Jahren sein werden.
Das kann niemand zuverlässig tun.
Es geht darum, die Eigenschaften zu verstehen, die wahrscheinlich eine Immobilie leichter weiterverkaufbar machen als eine andere.
Premium 1-Schlafzimmer-Resort-Wohnung: Eine Küstenoase in Cherng Talay
Premium 3-Zimmer-Eckwohnung am Seeufer: Ein panoramisches Heiligtum in...
Der Anan Exit Test
Bevor Sie einen Reservierungsvertrag unterschreiben, sollten Ihrer Meinung nach alle Käufer eine kleine Anzahl unangenehmer, aber wichtiger Fragen stellen.
Wir nennen dies den Anan Exit Test.
Fragen Sie sich:
- Wer ist der realistische zukünftige Käufer für diese genau Immobilie?
- Wie viele ähnliche Immobilien wird dieser Käufer auswählen können?
- Ist die Eigentumsstruktur wahrscheinlich, zukünftige Käufer anzuziehen oder einzuschränken?
- Wie viel konkurrierender Bestand könnte in der Nähe noch gebaut werden?
- Wird der Entwickler weiterhin ähnliche Einheiten verkaufen, wenn Sie wieder verkaufen möchten?
- Ist die Knappheit der Immobilie echt oder einfach ein Teil des Marketings?
- Wird der derzeitige Preis durch den Wiederverkaufsmarkt unterstützt?
- Hat die Immobilie ohne die beworbene Mietprognose noch Sinn?
- Was wird an dieser Immobilie mit der Zeit attraktiver?
- Was wird weniger attraktiv?
Wenn eine Immobilie diese Fragen vor dem Kauf nicht übersteht, besteht eine realistische Chance, dass dieselben Schwächen beim Verkauf schließlich offensichtlicher werden.
Wer wird es tatsächlich von Ihnen kaufen?
Dies ist wahrscheinlich die wichtigste Frage im gesamten Prozess.
Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, stellen Sie sich die Person vor, die sie in fünf oder zehn Jahren von Ihnen kaufen könnte.
Wird es wahrscheinlich ein ausländischer Investor sein?
Eine Familie, die nach Phuket zieht?
Ein Rentner?
Ein Käufer für ein Ferienhaus?
Ein Selbstnutzer?
Ein Käufer mit hohem Vermögen, der nach einer Trophy-Immobilie sucht?
Jedes Käuferprofil schätzt unterschiedliche Dinge.
Ein Investor interessiert sich möglicherweise in erster Linie für Einkommen und Betriebskosten.
Eine Familie wird viel mehr Wert auf Schulen, Layout, Stauraum, Privatsphäre und Alltagskomfort legen.
Ein Käufer für ein Ferienhaus legt möglicherweise mehr Wert auf Strandzugang, Ausblicke und Pflegeleichtigkeit.
Ein Käufer im High-End-Segment könnte Knappheit, Land, Privatsphäre, Architektur und Marke priorisieren.
Die stärksten Wiederverkaufsimmobilien sprechen oft mehr als einen Käufertyp an.
Eine Immobilie, die sowohl als attraktive Investition als auch als Ort, an dem jemand tatsächlich leben möchte, funktioniert, hat in der Regel einen breiteren zukünftigen Käuferpool als eine Immobilie, die ausschließlich um ein einziges Investitionsangebot herum gestaltet wurde.
Die nationalitätsunabhängige Anziehungskraft ist ebenfalls wichtig.
Wenn der Wiederverkaufsmarkt eines Projekts stark von Käufern aus einem bestimmten Land oder einem engen Kundensegment abhängt, kann die Nachfrage verwundbar werden, wenn diese Käufergruppe verschwindet oder sich in eine andere Richtung entwickelt.
Je breiter der natürliche Käuferpool ist, desto stärker ist in der Regel die Wiederverkaufsposition.
Ausländischer Eigentum versus Pacht: Was das für den Wiederverkauf bedeutet
Die Eigentumsstruktur ist nicht einfach ein rechtliches Detail.
Sie beeinflusst, wer später bereit sein könnte, die Immobilie von Ihnen zu kaufen.
Für qualifizierte Eigentumswohnungen ist das ausländische Eigentum im Allgemeinen eine der unkompliziertesten Eigentumsstrukturen für ausländische Käufer in Thailand.
Diese Einfachheit ist wichtig.
Das ausländische Eigentum kann besonders wertvoll werden in Projekten, in denen das zulässige ausländische Eigentum derzeit vollständig vergeben ist.
In dieser Situation kann eine bestehende ausländisch-freie Einheit etwas bieten, was der Entwickler nicht mehr direkt an einen anderen ausländischen Käufer unter denselben Bedingungen verkaufen kann.
Das kann echte Unterschiede im Wiederverkauf schaffen.
Pachtimmobilien können ebenfalls sehr begehrt sein, insbesondere wenn das zugrunde liegende Grundstück selbst außergewöhnlich ist.
Aber das Wiederverkaufsprofil ist anders.
Die verbleibende Mietdauer, die Übertragungsbestimmungen, die Formulierung zur Verlängerung und die Rechte, die an den nächsten Käufer übertragen werden, werden immer wichtiger.
Ein Käufer, der eine Pachtimmobilie erwirbt, sollte genau verstehen, was der zukünftige Käufer erben wird.
Eine vertragliche Verlängerungsbestimmung sollte nicht so behandelt werden, als wäre sie automatisch gleichbedeutend mit einer garantierten neuen Mietdauer in der Zukunft.
Es geht nicht darum, dass Pachtimmobilien vermieden werden sollten.
Es geht darum, dass Pacht- und ausländische Eigentumsverhältnisse nicht so bewertet werden sollten, als wären ihre Wiederverkaufsmerkmale identisch.
Wettbewerb der Entwickler und wie leicht sich die Immobilie replizieren lässt
Eine der am meisten übersehenen Risiken in Phuket ist die Konkurrenz des ursprünglichen Entwicklers.
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen heute eine Eigentumswohnung für 20 Millionen THB.
Drei Jahre später entscheiden Sie sich, für 24 Millionen THB zu verkaufen.
Aber der Entwickler verkauft immer noch neuere Einheiten im selben Projekt oder einer späteren Phase für 22 Millionen THB.
Der Entwickler bietet möglicherweise auch Zahlungspläne, Möbelpakete, Garantien, Anreize oder Werbeprovisionen an.
Sie konkurrieren jetzt direkt mit dem Unternehmen, das Ihnen die Immobilie verkauft hat.
Das kann den Wiederverkauf erheblich erschweren.
Dasselbe Prinzip gilt außerhalb der Entwicklung.
Wenn drei nahegelegene Projekte eine ähnliche Einheit, ähnliche Einrichtungen, ähnliches Design und ähnliche Lage anbieten können, hat Ihr zukünftiger Käufer viele Alternativen.
Das gibt dem Käufer einen Hebel.
Es verringert Ihre Preismacht.
Deshalb sollten Käufer nicht nur fragen, was heute verfügbar ist.
Sie sollten auch fragen, was im Bau ist, was bereits genehmigt wurde und welches Grundstück in der Nähe noch verfügbar ist.
Ein ruhiger Standort heute bedeutet nicht zwangsläufig, dass es in fünf Jahren noch so bleibt.
Echte Knappheit versus künstlich erzeugte Knappheit
Fast jede Immobilienbroschüre in Phuket enthält Worte wie:
Exklusiv.
Begrenzt.
Selten.
Privat.
Boutique.
Diese Worte bedeuten nicht automatisch etwas.
Wahre Knappheit wird nicht von einer Marketingabteilung geschaffen.
Sie entsteht durch etwas, das schwer oder unmöglich zu reproduzieren ist.
Beispiele können beinhalten:
- echte Strandfront
- geschützte oder schwer reproduzierbare Meerblicke
- ausländisches Eigentum in einem Projekt, in dem die Quote des ausländischen Eigentums derzeit vollständig vergeben ist
- ungewöhnlich große Grundstücke in etablierten Lagen
- außergewöhnliche Architektur oder Grundrisse, die nicht mehr allgemein gebaut werden
- Immobilien innerhalb eines bewährten niederdichten Anwesens
- Lagen, in denen die Möglichkeiten zur umgebenden Entwicklung tatsächlich eingeschränkt sind
Die einfachste Frage ist:
Was hindert jemanden daran, eine andere vergleichbare Immobilie zu schaffen?
Wenn die Antwort nichts ist, dann könnte die angebliche Exklusivität der Immobilie verschwinden, sobald eine neue Entwicklung in der Nähe gestartet wird.
Wenn die Antwort Geografie, Eigentumsbeschränkungen, begrenztes Land, bestehende Planungsbeschränkungen oder etwas anderes ist, das wirklich schwer zu reproduzieren ist, dann ist die Knappheit bedeutungsvoller.
Dies ist besonders wichtig in Gebieten wie Bang Tao, Layan und Cherngtalay, wo verschiedene Bereiche ganz unterschiedliche Entwicklungspipelines haben können, obwohl sie unter demselben breiteren Standortnamen vermarktet werden.
Zu welchem Preis kaufen Sie wirklich?
Preisliste der Entwickler kann den Eindruck erwecken, dass eine Kapitalwertung lange bevor der Wiederverkaufsmarkt dies bewiesen hat, entsteht.
Stellen Sie sich vor, die erste Phase einer Entwicklung wurde für 15 Millionen THB gestartet.
Zwei Jahre später startet der Entwickler eine weitere Phase zu 20 Millionen THB.
Es ist verlockend zu schließen, dass jeder, der für 15 Millionen THB gekauft hat, bereits 5 Millionen THB gewonnen hat.
Das ist nicht unbedingt wahr.
Die eigentliche Frage ist:
Wird ein tatsächlicher Käufer auf dem Sekundärmarkt etwa 20 Millionen THB für die frühere Immobilie bezahlen?
Bis das jemand tut, existiert die Erhöhung hauptsächlich auf der Preisliste des Entwicklers.
Der Sekundärmarkt ist das, was zählt.
Es gibt auch andere Faktoren zu betrachten.
Ein Entwickler kann möglicherweise anbieten:
- verlängerte Zahlungsbedingungen
- Möbelpakete
- Garantien
- Vermietungsanreize
- Werbeanreize
- Provisionsstrukturen
- Upgrades
Ein privater Wiederverkaufsanbieter kann möglicherweise keines dieser Dinge anbieten.
Wenn der Entwickler immer noch erheblichen Bestand kontrolliert, wenn Sie verkaufen möchten, müssen Sie möglicherweise Ihre Immobilie aggressiv bepreisen, nur um zu konkurrieren.
Deshalb vergleichen wir einen Kauf lieber mit drei Dingen:
Den aktuellen Preisen des Entwicklers.
Den konkurrierenden Wiederverkaufsanzeigen.
Und wo verfügbar, den tatsächlichen jüngsten Transaktionen.
Ein Anstieg der Preise des Entwicklers ist nicht automatisch dasselbe wie ein Anstieg des Wiederverkaufswerts.
Mietrendite versus Qualität des zugrunde liegenden Vermögenswerts
Mietrendite ist eine der einfachsten Zahlen zu vermarkten.
Sie ist auch eine der einfachsten Zahlen, um sie falsch zu verstehen.
Eine projektierte Rendite von 6%, 7% oder 8% kann äußerst attraktiv erscheinen.
Aber die Rendite beantwortet nur eine Frage:
Wie viel Einkommen könnte die Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis erzeugen?
Es beantwortet nicht:
Wird jemand in zehn Jahren immer noch wollen, dass die Immobilie in seinem Besitz ist?
Der Wiederverkaufswert hängt von Faktoren ab, einschließlich:
- Lage
- Eigentumsstruktur
- Knappheit
- Baustandard
- Management
- konkurrierendes Angebot
- Wartung
- zukünftige Käufernachfrage
- gesamtwirtschaftliche Positionierung
Eine Immobilie kann starke Mieteerträge erzielen und trotzdem ein mäßiges Wiederverkaufsprofil haben.
Einige erfolgreiche Kurzzeitvermietungen befinden sich in dichten Entwicklungen, die hauptsächlich auf die Nachfrage von Investoren ausgerichtet sind.
Diese Immobilien können operativ sehr gut abschneiden und dennoch eine begrenzte Differenzierung bieten, wenn mehrere Eigentümer schließlich verkaufen.
Das macht sie nicht zu schlechten Investitionen.
Es bedeutet einfach, dass die Mietleistung und die Qualität des Wiederverkaufs separat bewertet werden sollten.
Eine hohe Rendite sollte das Investment unterstützen.
Sie sollte es nicht ersetzen.
Schwacher Ausstieg versus starker Ausstieg: Zwei Beispiele
Betrachten Sie zwei hypothetische Käufe.
Immobilie A: Schwacher Ausstieg
Eine standardisierte Investitionswohnung in einer großen Entwicklung.
Es gibt mehrere hundert ähnliche Einheiten.
Vergleichbare Projekte werden in der Nähe gebaut.
Der Entwickler kontrolliert immer noch erheblichen Bestand.
Die Einheit hat eine attraktive Mietprognose und moderne Einrichtungen.
Zum Zeitpunkt des Kaufs sieht die Immobilie überzeugend aus.
Fünf Jahre später entscheidet sich der Eigentümer zu verkaufen.
Der Entwickler gibt immer noch Bestände frei.
Auch andere Eigentümer versuchen, auszutreten.
Neuere Projekte wurden in der Nähe eröffnet.
Ein potenzieller Käufer kann aus Dutzenden von allgemein ähnlichen Immobilien wählen.
Zu diesem Zeitpunkt könnte der größte Wettbewerbsvorteil des Eigentümers einfach der Preis sein.
Der Verkäufer, der am schnellsten verkaufen muss, kann am Ende den Markt bestimmen.
Immobilie B: Stärkerer Ausstieg
Betrachten Sie nun eine ausländisch-freie Residenz in einer etablierten, erstklassigen Lage.
Die Quote des ausländischen Eigentums im Projekt ist derzeit vollständig vergeben.
Der Grundriss ist ungewöhnlich groß.
Vergleichbare Wiederverkaufsbestände sind begrenzt.
Die Entwicklung ist etabliert, gut gepflegt und befindet sich in einem Gebiet, in dem vergleichbare Bestände schwer zu reproduzieren sind.
Fünf Jahre später hat ein ausländischer Käufer, der speziell nach dieser Kombination sucht, relativ wenige Alternativen.
Die Immobilie ist nicht wertvoll, nur weil jemand sie als exklusiv beschrieben hat.
Sie ist wertvoll, weil sie schwer zu ersetzen ist.
Das ist der Unterschied zwischen künstlicher und tatsächlicher Knappheit.
Welche Arten von Immobilien in Phuket könnten schwieriger zu verkaufen sein?
Jede Immobilie sollte individuell bewertet werden, aber es gibt bestimmte Eigenschaften, die besondere Vorsicht verdienen.
Hochstandardisierte Einheiten in Gebieten mit starker zukünftiger Versorgung können verwundbar sein, weil Käufer zu viel Wahl haben.
Immobilien, die deutlich über den vergleichbaren Wiederverkaufswerten gekauft wurden, können Jahre brauchen, bis der Sekundärmarkt aufholt.
Pachtimmobilien mit unklaren Übertragungs- oder Verlängerungsbestimmungen können den zukünftigen Käuferpool verengen.
Projekte, die fast ausschließlich auf aggressive Mietprognosen angewiesen sind, können schwieriger zu verkaufen sein, wenn diese Prognosen nicht erreicht werden.
Immobilien in Lagen, in denen Infrastruktur, Zugang oder umgebende Entwicklungen negativ verändert werden, können ebenfalls an Anziehungskraft verlieren.
Keine dieser Eigenschaften macht eine Immobilie automatisch zu einem schlechten Kauf.
Aber sie sollten den Preis beeinflussen, den Sie bereit sind zu zahlen.
Welche Arten von Immobilien in Phuket könnten leichter zu verkaufen bleiben?
Es gibt keine Garantien.
Aber bestimmte Merkmale neigen dazu, stärkere Grundlagen für den Wiederverkauf zu schaffen.
Diese können beinhalten:
- echte Strandimmobilien
- ausländisch-freie Einheiten in begehrten Projekten, in denen die Quote des ausländischen Eigentums derzeit vollständig vergeben ist
- etablierte Entwicklungen mit bewährtem Management
- große oder ungewöhnliche Grundrisse, die schwer zu reproduzieren sind
- Premium-Meerblick-Immobilien, deren Aussicht tatsächlich geschützt oder schwer zu blockieren ist
- Villen auf großen Grundstücken in etablierten, geringfügigen Gemeinschaften
- hochwertige Immobilien, die sowohl für Investoren als auch für Selbstnutzer funktionieren
- Immobilien in Lagen, in denen Käufer bereits leben möchten, anstatt auf versprochene zukünftige Entwicklungen angewiesen zu sein
Der gemeinsame Faktor ist nicht der Preis.
Es ist die Schwierigkeit der Ersetzung.
Der beste Zeitpunkt, um über den Verkauf nachzudenken, ist, bevor Sie kaufen
Die meisten Käufer möchten nicht an den Verkauf denken, wenn sie sich für den Kauf begeistern.
Das ist verständlich.
Aber genau dann ist die Frage am wertvollsten.
Fragen Sie sich, bevor Sie sich entscheiden:
Wer ist der nächste Käufer?
Woran wird er diese Immobilie vergleichen?
Wie viel konkurrierender Bestand kann noch gebaut werden?
Welche Eigentumsstruktur wird er erben?
Wird der Entwickler weiterhin gegen mich konkurrieren?
Wird der heutige Preis vom tatsächlichen Wiederverkaufsmarkt unterstützt?
Macht die Immobilie ohne die Mietprognose immer noch Sinn?
Was wird mit der Zeit an der Immobilie attraktiver?
Was wird weniger attraktiv?
Eine starke Immobilie sollte überzeugende Antworten haben.
Bereits an einer Immobilie in Phuket interessiert? Senden Sie sie uns.
Es muss nicht bei der Anan Property Group gelistet sein.
Wenn Sie eine Villa, Eigentumswohnung, eine Markenresidenz oder eine Investitionsimmobilie in Phuket in Betracht ziehen, senden Sie uns die Details.
Wir können Ihnen unsere Einschätzung zur Eigentumsstruktur, zum konkurrierenden Angebot, zur Wiederverkaufspositionierung und zum wahrscheinlichen zukünftigen Käuferpool geben.
Manchmal werden wir Ihnen sagen, dass wir denken, es sei ein starker Kauf.
Manchmal schlagen wir vor, zu verhandeln.
Und manchmal ist der beste Rat, sich zurückzuziehen.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient nur zu allgemeinen Informationszwecken und sollte nicht als rechtlicher, steuerlicher oder investitionsbezogener Rat angesehen werden. Eigentumsstrukturen, Mietbedingungen und individuelle Umstände variieren. Käufer sollten unabhängigen rechtlichen Rat von einem qualifizierten thailändischen Anwalt einholen, bevor sie einen Immobiliengeschäft abschließen.
Einzug Bereit 1-Schlafzimmer Golfplatz Eigentumswohnung: Ein Resort Zu...
Großzügige 4-Schlafzimmer Luxuspool-Villa: Absolute Privatsphäre in Ba...
Ultra-exklusive private Poolvillen: Ein zeitgenössisches thailändische...
ZU VERKAUFEN | Premium 1-Schlafzimmer-Wohnung – The Title Heritage, Ch...
Premium 2-Zimmer Resortwohnung: Eine Familienoase in Cherng Talay
Exklusive Moderne Villen am Bangtao Strand – Anspruchsvolles Design, U...
Weiterlesen
