Wie man seine Phuket-Immobilie als Ausländer verkauft
Der Verkauf einer Phuket-Immobilie als Ausländer hängt stark davon ab, ob es sich um eine Freehold-Eigentumswohnung, eine Pachtvilla oder eine thailändische Firmenstruktur handelt. Entscheidend sind eine realistische Bewertung, klare Steuer- und Gebührenaufteilung, saubere Unterlagen beim Grundbuchamt und die rechtzeitige Vorbereitung der Rückführung des Verkaufserlöses aus Thailand.
- Prüfen Sie vor der Vermarktung genau, welche Eigentums- oder Pachtstruktur tatsächlich übertragen wird.
- Bei Freehold-Eigentumswohnungen sollte das verfügbare Ausländerkontingent vorab bestätigt werden.
- Bei Pachtvillen beeinflusst die verbleibende registrierte Laufzeit den erzielbaren Verkaufspreis deutlich.
- Klären Sie Übertragungsgebühr, Quellensteuer sowie Geschäfts- oder Stempelsteuer vor Vertragsunterzeichnung.
- Bewahren Sie das originale FET-Formular auf, da Banken es für die Auslandsüberweisung verlangen können.
Die Immobilie in Phuket als Ausländer zu verkaufen, ist ein grundsätzlich anderer Prozess als der Kauf, und weit weniger Anleitungen decken ihn gut ab. Der Wiederverkaufsmarkt von Phuket hat sich bis 2025 tatsächlich besser gehalten als fast überall sonst in Thailand: In den ersten neun Monaten des Jahres verzeichnete die Insel 7.915 Immobilienübertragungen im Wert von 28 Milliarden Baht, was einem Anstieg von 8,5 % im Volumen und 7,8 % im Wert im Jahresvergleich entspricht, selbst als der nationale Markt um etwa 9 % schrumpfte, laut den Berichten des Bangkok Post über die Daten des Real Estate Information Centers. Phuket war eine von nur drei Provinzen im ganzen Land, die in beiden Maßstäben Wachstum aufwiesen, ein bemerkenswert anderes Umfeld, als die Schlagzeilen über einen schwachen Markt nahelegen.
Was ausländische Verkäufer tatsächlich aufhält, ist selten der Markt selbst. Es sind die Formalitäten: welche rechtliche Struktur Sie besitzen, welche Steuern auf Ihren speziellen Fall zutreffen und wie Sie Ihre Erlöse aus Thailand herausbekommen, sobald der Verkauf abgeschlossen ist. Dieses Handbuch behandelt jedes dieser Themen in der Reihenfolge, wie ein Verkäufer sie tatsächlich benötigt.
Ihr Ausstiegsweg hängt von der Art des Kaufs ab
Bevor Sie einen Preis festlegen oder einen Agenten anrufen, identifizieren Sie genau, was Sie rechtlich verkaufen. Die Struktur, die Sie verwendet haben, um die Immobilie zu erwerben: Eigentumswohnung im freien Besitz, registrierter Pachtvertrag oder eine thailändische Unternehmensholding, bestimmt, wer sie von Ihnen kaufen kann, was tatsächlich beim Grundbuchamt übertragen wird und wie lange der Prozess realistisch dauert.
Verkauf einer Eigentumswohnung im freien Besitz
Eine Eigentumswohnung im freien Besitz ist die einfachste Immobilie zum Verkauf in Phuket. Ihr Name steht auf dem Chanote, dem Grundbuchauszug, und das Eigentum wird direkt an den Käufer beim Grundbuchamt übertragen, genau wie es Ihnen beim Kauf übertragen wurde.
Ein Detail, das Verkäufer irritiert, ist das Kontingent für ausländisches Eigentum. Das thailändische Recht limitiert den ausländischen Besitz auf 49 % der gesamten verkäuflichen Fläche eines Eigentumsprojekt. Wenn Ihr Gebäude bereits nahe an dieser Obergrenze ist, wird Ihr Käuferpool auf thailändische Staatsbürger oder auf einen Ausländer, der im Pachtvertrag statt im freien Besitz kauft, eingeengt, was eine ganz andere Transaktion ist. Bestätigen Sie das aktuelle Kontingent für Ausländer bei der juristischen Stelle, bevor Sie mit dem Marketing der Einheit beginnen; es sollte einen der ersten Anrufe darstellen, den Sie oder Anans Experten für Eigentumswohnungen tätigen.
Verkauf einer Pachtvilla oder -hauses
Eine Villa oder ein Haus auf gepachteten Grundstücken funktioniert anders. Sie übertragen nicht das Eigentum am Grundstück, da Sie es nie besessen haben. Sie übertragen Ihren registrierten Pachtvertrag und das Eigentum an der Struktur selbst an den neuen Eigentümer, beides muss beim Grundbuchamt neu registriert werden.
Hier kommt das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 über ’30+30+30′-Pachtverträge für Verkäufer, nicht für Käufer, am meisten zur Geltung. Das Gericht bestätigte, dass vorab vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln nicht durchsetzbar sind; nur die ursprünglich registrierte Frist von 30 Jahren bietet eine Garantie. Ein Anwalt des Käufers wird nun genau prüfen, wie viele Jahre noch auf Ihrem spezifischen Pachtvertrag verbleiben, und eine Villa mit 8 Jahren Restlaufzeit wird nicht den gleichen Preis erzielen wie eine mit 25 Jahren. Wenn Ihre Pacht vor einigen Jahren strukturiert wurde, ist es ratsam, unseren Leitfaden über Thailands 30+30+30-Pachtverträge zu lesen, bevor Sie einen Verkaufspreis festlegen, und es ist ratsam, mit Anans Team für den Verkauf von Villen zu sprechen, wie Käufer in Ihrer Gegend derzeit die verbleibende Frist bepreisen.
Welcher Ausstiegsweg gilt für Sie
| Eigentumsweg | Was übertragen wird | Käuferpool | Wichtigster Gesichtspunkt |
| Eigentumswohnung im freien Besitz | Der Grundbuchauszug (Chanote) wird direkt übertragen | Thailänder oder Ausländer, innerhalb des Kontingents | Bestätigen Sie zuerst das verbleibende Kontingent für Ausländer |
| Pachtvilla oder -haus | Registrierte Pachtübertragung sowie Eigentum der Gebäuden | Primär ausländische Käufer | Die verbleibende Pachtlaufzeit bestimmt jetzt den Preis |
| Thailändische Unternehmensholding | Oft Unternehmensanteile, nicht das Eigentum selbst | Spezialisierte, schmalere Käufer | Benötigt separate Unternehmensprüfungen |
Preise richtig festlegen im heutigen Markt
Der Wiederverkaufsmarkt in Phuket ist aktiv, aber keineswegs undifferenziert. Die Preise variieren immer noch stark nach Gebiet, Immobilientyp und wie realistisch der ursprüngliche Angebotspreis war.
Zwei Faktoren sind wichtiger als alles andere, wenn Sie einen Preis festlegen. Der erste ist eine unabhängige Bewertung, nicht die Zahl, die ein Entwickler Ihnen vor Jahren genannt hat, nicht der Angebotspreis einer ähnlichen Villa in der Nähe, sondern eine aktuelle Bewertung von jemandem, der kein Eigeninteresse am Ergebnis hat. Eine professionelle Immobilienbewertung gibt Ihnen eine verteidigbare Zahl, von der Sie ausgehen können, und sie liegt nahe an der Zahl, die die Bank Ihres Käufers oder der Prüfungsanwalt wahrscheinlich unabhängig erreichen wird, sodass es sich tendenziell verkürzt, beim Verhandeln um diese Zahl herum zu bleiben.
Der zweite ist der live Markt selbst. Bevor Sie einen Angebotspreis bestätigen, verbringen Sie zwanzig Minuten damit, sich aktuelle Angebote in Phuket in Ihrer Gegend und für Ihren Immobilientyp anzusehen. Verkäufer, die sich an Immobilienpreisen von vor sechs Monaten orientieren oder an dem, was eine ähnliche Einheit am Markt erzielt hat, sitzen häufig Monate lang unverkäuflich, während vergleichbare Immobilien, die sich an den Preisen von heute orientieren, schnell verkauft werden.
Steuern und Gebühren, die Sie beim Grundbuchamt zahlen müssen
Vier Gebühren werden beim Grundbuchamt abgewickelt, wenn eine Phuket-Immobilie den Besitzer wechselt, und als Verkäufer sind normalerweise drei davon Ihre zu zahlen.
Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % von dem, was auch immer höher ist, dem offiziellen geschätzten Wert oder dem vereinbarten Verkaufspreis, der konventionell 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, obwohl die Aufteilung verhandelbar ist und in den Kaufvertrag geschrieben werden sollte, anstatt angenommen zu werden. Eine vorübergehende Maßnahme hat diese Gebühr bis Juni 2026 auf 0,01 % für förderfähige Wohnungen bis zu 7 Millionen Baht gesenkt, aber nur, wenn der Käufer ein thailändischer Staatsbürger ist, der die Anforderungen des Programms erfüllt; dies verringert nicht die eigenen Verpflichtungen eines ausländischen Verkäufers, daher bestätigen Sie den aktuellen Status mit Ihrem Anwalt.
Die spezifische Geschäftsteuer und die Stempelsteuer sind gegenseitig ausschließend; Sie zahlen das eine oder das andere, niemals beides. Wenn Sie die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen haben, gilt die spezifische Geschäftsteuer von 3,3 % des höheren geschätzten Wertes oder Verkaufspreises. Halten Sie darüber hinaus die Rate auf 0,5 % Stempelsteuer, nach fünf Jahren, gemäß der Übersicht von Siam Legal International über thailändische Immobilienübertragungssteuern. Bei einer 20 Millionen Baht teuren Villa beträgt dieser Unterschied allein ungefähr 560.000 Baht, was es wert ist, in Ihre Zeitplanung einbezogen zu werden, wenn ein Verkauf nicht dringend ist.
Die Quellensteuern ist die am meisten missverstandene der drei. Es handelt sich nicht um eine thailändische Kapitalertragssteuer, da Thailand keine solche als separate Kategorie für Einzelverkäufer führt. Es ist eine Vorauszahlung der Einkommensteuer, die auf dem geschätzten Wert nach einem Abzug berechnet wird, der davon abhängt, wie viele Jahre Sie die Immobilie besessen haben, und dann nach den progressiven persönlichen Einkommenssteuersätzen Thailands besteuert wird. Die genaue Zahl hängt von Ihrer spezifischen Halteperiode und dem geschätzten Wert der Immobilie ab, lassen Sie daher Ihren Anwalt oder Buchhalter die Berechnung durchführen, bevor Sie mit einem Käufer einen Nettopreis vereinbaren, nicht danach.
Wie Sie Ihr Geld aus Thailand herausbekommen
Dies ist der Schritt, den die meisten Kaufanleitungen vollständig überspringen, und es ist der, der den größten Stress für ausländische Verkäufer verursacht. Thailand beschränkt Sie nicht darin, Ihre Verkaufserlöse ins Ausland zu überweisen, aber thailändische Banken benötigen eine dokumentierte Spur, bevor sie die Auslandsübertragung bearbeiten.
Wenn Sie Ihre Immobilie ursprünglich als Eigentumswohnung im freien Besitz gekauft haben, sollten Sie bereits ein Formular für den Devisenverkehr in der Hand halten, das manchmal immer noch bei seinem älteren Namen, dem Thor Tor 3, bezeichnet wird, das Ihnen bei der ersten Überweisung von Geld nach Thailand zur Fertigstellung des Kaufs ausgestellt wurde. Wir behandeln, was dieses Dokument tatsächlich ist und warum es wichtig ist in unserem vollständigen Leitfaden zum FETF-Formular. Bewahren Sie das Original auf. Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Verkaufserlöse zurückzuführen, wird Ihre Bank typischerweise nach diesem Original FET-Formular zusammen mit den Übertragungsdokumenten des Grundbuchamts und Ihrer Quellensteuerquittung fragen. Ohne das Original kann selbst eine vollständig legitime Übertragung Wochen lang verzögert werden, während die Bank die Quelle der Mittel prüft.
Die großen thailändischen Banken, Bangkok Bank, Kasikornbank und SCB, gehören zu den am häufigsten von ausländischen Eigentümern genutzten, sind in diesem Prozess gut geübt, aber keine wird den Dokumentationsschritt überspringen. Unser Leitfaden zur Rückführung Ihrer Verkaufserlöse behandelt die Sequenz im Detail, einschließlich der Handhabung der Rückführung von Gewinnen über Ihre ursprüngliche FET-Zahl hinaus, die anders verarbeitet wird als die Rückführung des ursprünglichen Kapitals.
Der Verkaufsprozess Schritt für Schritt
Sobald Sie Ihre Struktur, Ihren Preis und Ihre Steuerposition kennen, ist die Reihenfolge selbst unkompliziert.
- Erhalten Sie eine unabhängige Bewertung. Bevor Sie einen Preis festlegen oder mit einem Agenten sprechen, kennen Sie die verteidigbare Nummer, die auch ein Anwalt oder eine Bank erreichen würde.
- Engagieren Sie Ihren eigenen Anwalt, nicht den des Käufers. Ihr Anwalt entwirft oder überprüft die Listungs- und Verkaufsverträge, bestätigt, welche Steuern Sie schulden, und schützt Ihre Interessen während der Übertragung.
- Listen und vermarkten Sie die Immobilie. Professionelle Fotografie, genaue Grundrisse und Preise, die sich an dem aktuellen Markt orientieren und nicht an dem des letzten Jahres, verkürzen die Zeit auf dem Markt erheblich.
- Verhandeln und unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung. Eine Reservierungsgebühr, typischerweise ein kleiner Prozentsatz des Preises, sichert das Engagement des Käufers, während die Verträge finalisiert werden.
- Unterzeichnen Sie den Kauf- und Verkaufsvertrag. Dieses Dokument fixiert den Preis, die Steueraufteilung und den Zeitplan für den Transfer. Lassen Sie Ihren Anwalt jede Klausel vor der Unterzeichnung überprüfen.
- Bezahlen Sie die Steuern und übertragen Sie beim Grundbuchamt. Übertragungsgebühr, spezifische Geschäftsteuer oder Stempelsteuer und Quellensteuer werden bei diesem Termin berechnet und gezahlt, und das Eigentum wechselt offiziell den Besitzer.
- Repatriieren Sie Ihre Erlöse. Mit Ihrem Original FET-Formular, den Übertragungsunterlagen des Grundbuchamts und Ihren Steuerquittungen in der Hand kann Ihre Bank die Auslandsübertragung verarbeiten.
Fehler, die ausländischen Verkäufern Geld kosten
Eine Handvoll vermeidbarer Fehler verursacht den Großteil der Schwierigkeiten, die wir bei ausländischen Verkäufern in Phuket beobachten:
- Die Annahme, dass ein ’30+30+30′-Pachtvertrag 90 Jahre für einen Käufer garantiert. Seit März 2025 garantiert er 30 Jahre, und den verbleibenden Zeitraum so zu bepreisen, als wäre er länger, lädt zu einer erneuten Verhandlung zum ungünstigsten Zeitpunkt ein.
- Das Überspringen einer unabhängigen Bewertung und das Beziehen des Preises auf den ursprünglichen Verkaufspreis eines Entwicklers von vor Jahren.
- Es versäumen, das Kontingent für ausländisches Eigentum zu bestätigen, bevor man eine Eigentumswohnung im freien Besitz an internationale Käufer vermarktet, und dann Wochen zu verlieren, wenn ein Verkauf während der Due Diligence ins Stocken gerät.
- Das Original FET-Formular vom ursprünglichen Kauf zu verlieren oder zu verpassen und dann bei der Rückführung festzustellen, dass die Rekonstruktion viel länger dauert als der gesamte Verkauf.
- Ein nettes Angebot an Verkäufer ohne vorherige Bestätigung zu vereinbaren, wer die spezifische Geschäftsteuer oder Stempelsteuer zahlt, und dann eine Kostenübernahme zu übernehmen, die nie eingeplant war.
- Verkauf über eine thailändische Unternehmensstruktur, ohne zu erkennen, dass der Käufer möglicherweise Unternehmensanteile kauft, nicht die Immobilie direkt, ein Vorgang, den die gängigen Anwaltshonorare und Zeitpläne möglicherweise nicht einbeziehen.
Letzte Schritte zum Verkauf Ihrer Phuket-Immobilie
Der aktuelle Markt in Phuket belohnt Verkäufer, die den Ausstieg so ernst nehmen, wie sie den Kauf getan haben. Die Mechanik variiert je nachdem, was Sie halten, Eigentumswohnung im freien Besitz, Pachtvilla oder Unternehmensstruktur, aber die Disziplin bleibt gleich: Holen Sie sich eine unabhängige Bewertung, bestätigen Sie Ihre Steuerposition, bevor Sie über einen Nettopreis verhandeln, und halten Sie Ihre ursprünglichen Dokumente zum FET an einem Ort auf, an dem Sie sie wirklich finden können.
Anan Property Group arbeitet mit ausländischen Eigentümern in Phuket genau durch diesen Prozess, vom ersten Bewertungsgespräch bis zur abgeschlossenen Übertragung und einer sauberen Rückführung. Wenn Sie überlegen, ob jetzt der richtige Zeitpunkt zum Verkauf ist, lohnt sich dieses Gespräch, bevor Sie einen Preis festlegen, nicht danach.
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