Ausländische Immobilien im freien Eigentum in Phuket: Was Käufer wissen müssen
Ausländisches Freieigentum ermöglicht internationalen Käufern, Eigentumswohnungen in Phuket direkt im eigenen Namen zu halten, begrenzt auf 49% der Gebäudefläche. Käufer müssen Kaufmittel aus dem Ausland in Fremdwährung überweisen und benötigen FET-Formular oder Kreditbericht für Katasteramt und spätere Repatriierung. Sorgfältige Due Diligence zu Quote, Grundbuch und Gebühren vor Vertragsunterzeichnung ist entscheidend.
- Die 49%-Quote gilt pro Gebäude, nicht pro Projekt, und kann vor Fertigstellung ausgeschöpft sein.
- Kaufmittel müssen aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen werden, Baht-Zahlungen vor Ort genügen nicht.
- FET-Formular oder Kreditbericht sind für Katasteramt und spätere Erlös-Repatriierung zwingend aufzubewahren.
- Übertragungsgebühren und Steuern sind Verhandlungssache zwischen Käufer und Verkäufer, nicht gesetzlich festgelegt.
- Vor Vertragsunterzeichnung sollten Quote, Grundbuchauszug, Gemeinschaftsgebühren und Baugenehmigung unabhängig geprüft werden.
Der Besitz von Immobilien im freien Eigentum bleibt der einfachste Weg für internationale Käufer, Eigentum in Phuket zu erwerben, da eine Eigentumswohnung im eigenen Namen eines ausländischen Staatsbürgers gehalten werden kann. Dies unterscheidet sich grundlegend von den Leasingstrukturen, die für Villen und Häuser auf der Insel verwendet werden.
Dieser Leitfaden erläutert, wie die 49% ausländische Quote funktioniert, welche Überweisungen aus dem Ausland und welche FET-Dokumentation das Katasteramt verlangt, sowie die praktischen Schritte von der Reservierung über die Übertragung bis hin zum späteren Wiederverkauf.
Was ausländisches Eigentum im freien Eigentum eigentlich bedeutet
Das Immobiliengesetz Thailands erlaubt es ausländischen Staatsbürgern, das Eigentum an einzelnen Einheiten innerhalb eines registrierten Wohngebäudes im freien Eigentum in ihrem eigenen Namen zu halten, ohne dass eine thailändische Gesellschaft oder ein Nominee-System erforderlich ist. Dies ist eine echte, dauerhafte Eigentumsform, kein Leasing oder Umgehung.
Es unterscheidet sich grundlegend vom thailändischen freien Eigentum, das Eigentum an Land und Struktur kombiniert und im Allgemeinen für thailändische Staatsbürger reserviert ist. Es unterscheidet sich auch von den Leasingvereinbarungen, die häufig für Villen und Häuser in Phuket verwendet werden, wo ein Ausländer normalerweise das Land für einen festen Zeitraum pachtet, während er das Gebäude selbst besitzt.
Eine Einheit im freien Eigentum wird beim örtlichen Katasteramt im Namen des Käufers registriert und trägt volle Rechte, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder zu vererben, so wie es ein Eigentümer überall sonst erwarten würde.
Ein Punkt darf nicht überbetont werden: Dieses Eigentum gilt ausschließlich für die Einheit innerhalb der Wohnanlage. Es erstreckt sich niemals auf das Land, sei es unter einer Villa, einem Hausgrundstück oder dem Grundstück unter der Wohnanlage selbst.
Die 49% ausländische Quote und Zulassungsregeln
Nach dem Immobiliengesetz darf nicht mehr als 49% der gesamten verkäuflichen Grundfläche innerhalb eines registrierten Wohngebäudes im freien Eigentum gehalten werden. Die verbleibenden 51% müssen im thailändischen freien Eigentum verbleiben. Diese Quote ist pro Gebäude festgelegt, nicht pro Projekt oder Entwicklungsphase.
Beliebte Gebäude in Bang Tao, Laguna und Cherngtalay können ihre ausländische Quote weit vor der Fertigstellung ausschöpfen, daher ist es wichtig, den Status der Quote eines Objekts vor der Reservierung zu bestätigen, und dies ist keine Formalität. Ein Entwickler oder Agent sollte klar schriftlich angeben können, ob das ausländische Eigentum für die betreffende Einheit noch verfügbar ist.
Die Zulässigkeit selbst ist einfach: Die Kaufmittel müssen von außerhalb Thailands stammen und in einer Fremdwährung überwiesen werden. Wenn die ausländische Quote eines Gebäudes vollständig ist, bieten einige Entwickler Alternativen, wie beispielsweise Leasingrecht oder thailändisches Freieigentum, das über eine echte thailändische Firma mit realen Geschäftstätigkeiten gehalten wird. Käufer sollten diese als verschiedene rechtliche Strukturen mit unterschiedlichen Risikoprofilen betrachten und vorsichtig mit jeglichen Vereinbarungen sein, die ausschließlich darauf ausgelegt sind, die Eigentumsregeln durch Nominee-Aktionäre zu umgehen.
Überweisungen aus dem Ausland und das FET-Formular
Die Kaufmittel im freien Eigentum müssen aus dem Ausland in einer Fremdwährung ankommen und bei Eintritt in das thailändische Bankensystem in thailändische Baht umgerechnet werden. Das direkte Senden von Baht oder die Zahlung einer thailändischen Partei in bar vor Ort erfüllt dieses Erfordernis nicht und kann die Registrierung des freien Eigentums vollständig gefährden.
Sobald eine Überweisung zum Zweck des Kaufs einer Eigentumswohnung den entsprechenden Schwellenwert überschreitet, stellt die empfangende thailändische Bank ein Formular zur Auslandswährungsübertragung (FET) aus, das den Betrag, die Währungsumrechnung und den angegebenen Zweck bestätigt. Für kleinere Beträge unter diesem Schwellenwert dient der Kreditbericht der Bank derselben Beweisfunktion. Jedes Dokument wird vom Katasteramt bei der Übertragung benötigt und wird erneut benötigt, wenn die Verkaufserlöse in Zukunft repatriiert werden.
Die Überweisungsanweisungen sollten klar angeben, dass die Überweisung für einen Kauf einer Eigentumswohnung erfolgt und der Name des Käufers mit dem späteren Grundbuch übereinstimmen sollte. Käufer sollten jedes FET-Formular, jeden Kreditbericht und jede unterstützende Bankbestätigung aufbewahren, idealerweise in digitaler und schriftlicher Form, während der Lebensdauer des Eigentums.
Der Kaufprozess von der Reservierung bis zur Übertragung
Ein Kauf im freien Eigentum in Phuket beginnt in der Regel mit einem Reservierungsvertrag und einer bescheidenen Anzahlung, die die Einheit für einen vereinbarten Due-Diligence-Zeitraum vom Markt nimmt. Dieser Zeitraum, nicht die Reservierung selbst, ist der Moment, in dem die eigentliche Arbeit geschieht.
Die Due Diligence sollte bestätigen, dass die ausländische Quote für die spezifische Einheit weiterhin verfügbar ist, den Grundbuchauszug und den registrierten Eigentümer überprüfen sowie sicherstellen, dass die Kosten für Gemeinschaftsräume aktuell sind und keine Schulden beim juristischen Büro an die Einheit gebunden sind. Nur wenn diese Prüfungen abgeschlossen sind, sollte der Käufer zum vollständigen Kaufvertrag übergehen.
Die Mittel werden dann aus dem Ausland in einer Fremdwährung überwiesen, in Baht umgerechnet, und das entsprechende FET-Formular oder der Kreditbericht wird vor der Buchung eines Termins beim Katasteramt eingeholt. Die Übertragung des Eigentums erfolgt beim Katasteramt, wobei Käufer und Verkäufer oder ihre bevollmächtigten Vertreter in der Regel gemeinsam erscheinen, um die Registrierung am Tag abzuschließen.
Übertragungsgebühren und Steuern
Beim Katasteramt fallen typischerweise mehrere Gebühren an: eine Übertragungsgebühr, die auf dem geschätzten Wert berechnet wird, entweder spezifische Geschäftsteuern oder Stempelsteuer, je nachdem, wie lange der Verkäufer die Einheit gehalten hat, und eine Quellensteuer, die vom Verkäufer bewertet wird. Jede wird unterschiedlich berechnet, und welche gilt, kann von den Einzelheiten der Transaktion abhängen.
Keine dieser Kosten ist gesetzlich als meine Verantwortung des Käufers festgelegt. Die Verteilung ist ein Verhandlungsgegenstand, der häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird oder anders im Kaufvertrag vereinbart wird. Entwickler, die Neubau-Einheiten verkaufen, haben oft eine Standardpraxis; Verkäufer im Wiederverkauf können es anders angehen.
Käufer sollten die genaue Kostenaufteilung schriftlich bestätigen, bevor sie unterschreiben, anstatt anzunehmen, dass eine übliche Regelung zutrifft. Sätze, Schwellenwerte und Ausnahmen können sich ändern, und Zahlen, die in früheren Jahren relevant waren, könnten 2026 nicht mehr gelten. Ein thailändischer Anwalt oder Buchhalter sollte die aktuellen Zahlen für die spezifische Transaktion vor der Verpflichtung von Mitteln bestätigen.
Neubau versus Wiederverkauf von Immobilien im freien Eigentum
Verkäufe durch Entwickler umfassen typischerweise gestaffelte Zahlungen, die an Bau-Meilensteine gebunden sind, wobei die ausländische Quote zum Zeitpunkt des Vertrags für den Käufer reserviert ist. Neue Einheiten kommen mit Garantien, die Struktur und Ausstattung abdecken, und der Entwickler verwaltet in der Regel die Unterlagen bis zur Übertragung.
Wiederverkaufs-Einheiten im freien Eigentum bieten sofortige Verfügbarkeit und eine Quote, die bereits innerhalb des Gebäudes bestätigt wurde, was eine Schicht an Unsicherheit beseitigt. Im Austausch benötigen Käufer eine genauere Prüfung des Zustands der Einheit, ihrer Wartungshistorie und des Standes des juristischen Person, einschließlich ausstehender Gebühren für Gemeinschaftsräume oder Streitigkeiten.
Ob der Status des freien Eigentums einen Aufschlag gegenüber thailändischem Freieigentum oder Leasing rechtfertigt, variiert je nach Projekt und Standort. Einige Entwicklungen weisen kaum Unterschiede auf; andere, insbesondere gut gelegene Gebäude in Bang Tao oder Laguna mit einer knappen verbliebenen Quote, zeigen eine auffälligere Differenz. Käufer, die Einheiten in Bang Tao, Laguna und Cherngtalay vergleichen, sollten vergleichbare Faktoren betrachten: ähnliche Größe, Etage, Ausblick und Baualter, statt nur die Stückpreise zu vergleichen.
Erbschaft, Wiederverkauf und Repatriierung von Erlösen
Eigentumswohnungen im freien Eigentum können in der Regel an Erben übergeben werden, sei es durch ein Testament oder nach den Regeln der gesetzlichen Erbfolge, aber die ausländische Quote gilt weiterhin zum Zeitpunkt der Übertragung der Einheit in den Namen des Erben. Wenn der Erbe Thailänder ist, ist dies unkompliziert. Wenn der Erbe ein anderer ausländischer Staatsbürger ist, muss die Übertragung innerhalb der 49%-Quote des Gebäudes zu diesem Zeitpunkt liegen, was bei der Strukturierung eines Nachlassplans zu berücksichtigen ist.
Käufer mit erheblichen thailändischen Vermögenswerten wird häufig geraten, ein separates thailändisches Testament zu führen, das diese Vermögenswerte speziell anspricht, erstellt, um gemeinsam mit einem Testament in ihrer Heimatgerichtsbarkeit zu funktionieren und nicht in Konflikt damit zu geraten.
Der Status der Quote hängt an der Einheit selbst, nicht an dem aktuellen Eigentümer, sodass eine Eigentumswohnung im freien Eigentum in der Regel zum Verkauf an einen anderen ausländischen Käufer verfügbar bleibt, ohne dass neue Unsicherheiten über die Zulässigkeit entstehen.
Die Repatriierung von Verkaufserlösen erfordert eine ordnungsgemäße Dokumentation, typischerweise das ursprüngliche Formular zur Auslandswährungsübertragung oder den Kreditbericht der ursprünglichen Kauftransaktion, zusammen mit den Unterlagen zur Übertragung vom Katasteramt, die Banken benötigen, um die Überweisung ins Ausland zu bearbeiten.
Häufige Fehler und Checklist zur Due Diligence
Die häufigsten Fehler sind vermeidbar: die Fortsetzung ohne schriftliche Bestätigung der verbleibenden ausländischen Quote, die Überweisung von Kaufmitteln von einem thailändischen Bankkonto anstelle von einem aus dem Ausland, und das Vertrauen auf informelle Bedingungen eines Reservierungsvertrags anstelle eines ordnungsgemäß geprüften Kaufvertrags.
Vor der Unterzeichnung oder der Überweisung erheblicher Gelder sollten Käufer den Grundbuchauszug und die Quotenbestätigung beim Katasteramt überprüfen, die Finanzunterlagen der juristischen Person und ausstehenden Gebühren für Gemeinschaftsräume sowie die Baugenehmigung des Gebäudes überprüfen. Ein unabhängiger thailändischer Anwalt, der vor der Vertragsunterzeichnung engagiert wird, sollte den Kauf- und Verkaufsvertrag überprüfen, anstatt nachdem die Mittel bewegt wurden.
Anan Property Group hilft Käufern, geeignete Neubau- und Wiederverkaufs-Möglichkeiten im freien Eigentum in Bang Tao, Cherngtalay, Layan und Laguna zu vergleichen und koordiniert mit qualifizierten rechtlichen Fachleuten durch Due Diligence, Überweisung und Übertragung, vom ersten Interesse bis zum Abschluss beim Katasteramt.
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