Comment choisir une agence immobilière à Phuket

Quiconque peut créer un site web et se faire appeler une agence à Phuket. Demandez le nom de la société enregistrée et son numéro d’enregistrement, puis vérifiez-le auprès du Département du développement des affaires (DBD) au Ministère du commerce. Visitez le bureau. Découvrez qui possède l’entreprise et qui gérera personnellement votre achat. Si une agence ne vous donne pas de nom de société, ou n’a qu’un numéro de portable et une page Facebook, continuez à chercher.

Les avis sont la chose la plus proche que Phuket ait d’un bilan, donc lisez-les soigneusement. Utilisez Google, où l’agence ne peut pas choisir quels avis apparaissent, plutôt que les témoignages qu’elle affiche sur son propre site. Recherchez :

• Récence : avis de l’année dernière ou de l’année précédente, pas une rafale d’années passées.
• Spécificités : les avis réels nomment une propriété, une zone, un problème qui a été résolu, ou la personne qui a aidé. De courts éloges génériques vous disent peu.
• Les critiques : chaque agence occupée en reçoit quelques-uns. Comment l’agence réagit indique comment elle vous traitera quand quelque chose tourne mal.
• Des personnes comme vous : avis d’acheteurs ou de locataires dans une situation similaire à la vôtre.

C’est le critère qui compte le plus pour les acheteurs étrangers, et où une agence faible cause le plus de dommages. La loi thaïlandaise limite ce que les étrangers peuvent posséder. Une bonne agence explique les limites avant que vous ne tombiez amoureux d’une propriété, pas après. Elle doit être en mesure de vous dire en termes clairs :

• Condominiums : les étrangers peuvent posséder un appartement en pleine propriété, mais seulement dans le quota étranger de l’immeuble (49% de la superficie totale vendable), et l’argent d’achat doit être envoyé en Thaïlande depuis l’étranger et documenté.
• Villas et terrains : les étrangers ne peuvent pas posséder des terrains en pleine propriété à leur nom. Les voies communes sont un bail enregistré (jusqu’à 30 ans par enregistrement) avec un bâtiment séparément détenu, ou d’autres structures qui nécessitent des conseils juridiques appropriés.
• Accords de nominataire : une entreprise thaïlandaise dont les actionnaires thaïlandais sont seulement là pour détenir un terrain pour un étranger est illégale. Traitez toute agence qui suggère une telle option avec désinvolture comme un signal d’alerte.
• Conseils juridiques indépendants : votre avocat doit travailler pour vous, pas pour le vendeur ou le développeur. Une bonne agence en recommande un et est à l’aise lorsque vous choisissez le vôtre.

Une propriété peut sembler parfaite et avoir tout de même un problème avec son titre, son chemin d’accès, ses permis de construire ou son développeur. Avant tout dépôt, l’agence doit s’assurer que quelqu’un a vérifié le type d’acte de propriété et qui est le propriétaire enregistré, les hypothèques et les charges au bureau des terres, l’accès routier légal, les permis de construction et le zonage, les antécédents du développeur pour les projets hors plan, et les vrais coûts d’exploitation : frais de zone commune, fonds de réserve, et tout programme de location auquel vous seriez lié.

Phuket est une petite île avec des marchés très différents. Bang Tao et Laguna, Rawai et Nai Harn, Kathu et la ville de Phuket conviennent chacun à des acheteurs différents et se louent différemment. Demandez depuis combien de temps l’agence travaille dans les zones que vous examinez, si elle a visité les projets spécifiques, et ce qu’elle pense des inconvénients. Une agence qui ne peut pas nommer un inconvénient ne connaît pas suffisamment la région.

La meilleure agence pour un acheteur ne l’est pas forcément pour un autre. Faites correspondre l’agence à votre situation :

• Les acheteurs étrangers pour la première fois ont besoin d’explications patientes sur la propriété, les coûts et le processus plutôt que d’une longue liste de propriétés. Voir nos questions fréquentes des acheteurs.
• Les investisseurs ont besoin de rendements locatifs réalistes, d’occupation et de coûts de fonctionnement, pas de chiffres de brochure de développeur. Demandez des données locatives comparables.
• Les familles en relocation ont besoin d’une agence qui comprend les écoles, les trajets et les locations à long terme ainsi que les ventes. Voir notre guide des écoles de Phuket.
• Acheteurs de luxe et privés ont besoin de discrétion et d’accès à des maisons qui ne sont jamais annoncées publiquement.
• Les vendeurs ont besoin d’un plan marketing, de photographies professionnelles et d’une portée internationale (voir ci-dessous).

Demandez un décompte écrit de chaque coût avant de vous engager : frais de transfert, taxes et comment elles sont réparties, frais d’avocat, frais de zone commune et fonds de réserve. Si une promesse verbale est importante, comme une garantie de loyer, une date d’achèvement ou des meubles inclus, cela doit apparaître dans le contrat. La commission de l’agence en Thaïlande est généralement payée par le vendeur, alors demandez qui paie l’agent pour votre transaction.