Cómo Elegir una Agencia Inmobiliaria en Phuket

Cualquiera puede crear un sitio web y llamarse agencia en Phuket. Pide el nombre de la empresa registrada y su número de registro, luego verifica con el Departamento de Desarrollo Empresarial (DBD) del Ministerio de Comercio. Visita la oficina. Descubre quién es el propietario del negocio y quién manejará personalmente tu compra. Si una agencia no te da un nombre de empresa, o solo tiene un número de móvil y una página de Facebook, sigue buscando.

Las reseñas son lo más parecido que Phuket tiene a un historial, así que léelas correctamente. Usa Google, donde la agencia no puede elegir qué reseñas aparecen, en lugar de los testimonios que muestra en su propio sitio. Busca:

• Recencia: reseñas del último año o dos, no un estallido de hace años.
• Especificidades: las reseñas reales mencionan una propiedad, un área, un problema que fue resuelto, o la persona que ayudó. Un elogio genérico corto te dice poco.
• Las críticas: cada agencia ocupada recibe algunas. Cómo responde la agencia te dice cómo te tratará cuando algo salga mal.
• Personas como tú: reseñas de compradores o arrendatarios en una situación similar a la tuya.

Este es el criterio que más importa para los compradores extranjeros, y donde una agencia débil causa más daño. La ley tailandesa limita lo que los extranjeros pueden poseer. Una buena agencia explica los límites antes de que te enamores de una propiedad, no después. Debe ser capaz de decirte en un lenguaje claro:

• Condominios: los extranjeros pueden poseer una unidad de condominio en plena propiedad, pero solo dentro de la cuota extranjera del edificio (49% del área utilizable total), y el dinero de la compra debe enviarse a Tailandia desde el extranjero y estar documentado.
• Villas y terrenos: los extranjeros no pueden poseer terrenos en plena propiedad a su nombre. Las rutas comunes son un arrendamiento registrado (hasta 30 años por registro) con un edificio de propiedad separada, u otras estructuras que necesitan un asesoramiento legal adecuado.
• Acuerdos de nominación: una empresa tailandesa cuyos accionistas tailandeses solo están ahí para poseer tierras para un extranjero es ilegal. Trata a cualquier agencia que sugiera una casualmente como una señal de advertencia.
• Asesoramiento legal independiente: tu abogado debe trabajar para ti, no para el vendedor o el desarrollador. Una buena agencia recomienda uno y se siente cómoda cuando eliges el tuyo.

Una propiedad puede parecer perfecta y aún tener un problema con su título, camino de acceso, permisos de construcción o desarrollador. Antes de cualquier depósito, la agencia debe asegurarse de que alguien ha revisado el tipo de título de propiedad y quién es el propietario registrado, hipotecas y gravámenes en la oficina de tierras, acceso legal por carretera, permisos de construcción y zonificación, el historial del desarrollador para off-plan, y los costos operativos reales: tarifas de áreas comunes, fondo de hundimiento, y cualquier programa de alquiler al que estarías obligado.

Phuket es una isla pequeña con mercados muy diferentes. Bang Tao y Laguna, Rawai y Nai Harn, Kathu y Phuket Town se adaptan a diferentes compradores y se rentan de manera diferente. Pregunta cuánto tiempo ha trabajado la agencia en las áreas que estás considerando, si ha visitado los proyectos específicos y cuál es su opinión sobre los inconvenientes. Una agencia que no puede nombrar un inconveniente no conoce bien el área.

La mejor agencia para un comprador no es la mejor para otro. Empareja la agencia con tu situación:

• Compradores extranjeros por primera vez necesitan una explicación paciente de la propiedad, costos y proceso más que una larga lista de propiedades. Consulta nuestras preguntas frecuentes para compradores.
• Inversores necesitan rendimientos de alquiler realistas, ocupación y costos operativos, no cifras del folleto del desarrollador. Pide datos de alquiler comparables.
• Familias en reubicación necesitan una agencia que entienda escuelas, desplazamientos y alquileres a largo plazo, así como ventas. Consulta nuestra guía de escuelas en Phuket.
• Compradores de lujo y privados necesitan discreción y acceso a hogares que no se anuncian públicamente.
• Vendedores necesitan un plan de marketing, fotografía profesional y alcance internacional (ver más abajo).

Pide un desglose por escrito de cada costo antes de comprometerte: tarifas de transferencia, impuestos y cómo se dividen, honorarios de abogados, tarifas de áreas comunes y el fondo de hundimiento. Si una promesa verbal es importante, como una garantía de alquiler, una fecha de finalización o los muebles incluidos, debe estar en el contrato. La comisión de la agencia en Tailandia normalmente la paga el vendedor, así que pregunta quién está pagando al agente en tu trato.