Иностранные кондоминиумы с правом собственности в Пхукете: что нужно знать покупателям
Иностранное право собственности на кондоминиумы позволяет покупателю владеть квартирой в Пхукете напрямую, без тайской компании или аренды, но только в пределах квоты 49% на здание. Требуется перевод средств из-за границы в иностранной валюте с получением формы FET или кредитного уведомления, необходимых Земельному офису. Процесс включает due diligence, проверку квоты и права собственности, а также согласование сборов и налогов до подписания контракта.
- Квота 49% фиксируется на здание, а не на проект — проверяйте статус конкретной единицы заранее.
- Средства должны поступать из-за границы в иностранной валюте, а не в батах с тайского счета.
- Форма FET или кредитное уведомление обязательны для регистрации и последующей репатриации средств.
- Due diligence должен предшествовать полному контракту: квота, свидетельство о праве, долги по сборам.
- Распределение налогов и сборов при передаче не фиксировано законом — согласуйте письменно до подписания.
Право собственности на иностранные кондоминиумы остается самым простым способом для международных покупателей приобретать недвижимость в Пхукете, позволяя иностранному гражданину владеть кондоминиумом на собственное имя. Это резко отличается от структур аренды, используемых для вилл и домов на острове.
Это руководство объясняет, как работает иностранная квота в 49%, какую документацию по денежным переводам и FET требует Земельный офис, и практические шаги от бронирования до передачи и, в конечном итоге, продажи.
Что на самом деле означает право собственности на иностранные кондоминиумы
Законодательство Таиланда о кондоминиумах разрешает иностранным гражданам владеть правом собственности на отдельные единицы в зарегистрированном кондоминиуме на свое имя, без необходимости создания тайской компании или структуры номинала. Это подлинная, постоянная форма собственности, а не аренда или обходные пути.
Она сильно отличается от тайской собственности, которая сочетает в себе право собственности на землю и структуру и, как правило, резервируется для тайских граждан. Также это отличается от аренды, часто используемой для вилл и домов в Пхукете, где иностранец обычно арендует землю на фиксированный срок, а сам владеет зданием.
Будет зарегистрирован внешний свободный кондоминиум на имя покупателя в местном Земельном офисе, обладая всеми правами на продажу, аренду или завещание собственности, как и ожидал бы владелец в любом другом месте.
Одну вещь нельзя недооценивать: это право собственности строго относится только к единице в структуре кондоминиума. Оно никогда не распространяется на землю, находящуюся под виллой, земельным участком или под самим кондоминиумом.
Иностранная квота в 49% и правила соответствия
Согласно Закону о кондоминиумах, не более 49% общей площади, подлежащей продаже, в зарегистрированном кондоминиуме может принадлежать иностранному собственнику. Остальные 51% должны оставаться в тайской собственности. Эта квота фиксирована на здание, а не на проект или стадию развития.
Популярные здания в Банг Тао, Лагуне и Ченгталай могут заполнить свою иностранную квоту еще до завершения строительства, поэтому очень важно подтвердить статус квоты конкретной единицы перед бронированием. Застройщик или агент должны четко заявить, письменно, доступна ли иностранная собственность для конкретной единицы.
Правила соответствия просты: средства на покупку должны поступать из-за границы и быть переведены в иностранной валюте. Если квота в здании полностью заполнена, некоторые застройщики предлагают альтернативы, такие как право собственности на основе аренды или тайская собственность, удерживаемая через подлинную тайскую компанию с реальной коммерческой деятельностью. Покупатели должны рассматривать эти варианты как различные юридические структуры с разными рисками и быть осторожными с любыми соглашениями, предназначенными исключительно для обхода правил собственности через номинальных акционеров.
Денежные переводы и форма FET
Средства для покупки иностранной собственности должны поступать из-за границы в иностранной валюте и быть конвертированы в тайские баты при поступлении в тайскую банковскую систему. Прямые переводы батов или выплаты тайской стороне наличными на месте не удовлетворяют это требование и могут полностью поставить под угрозу регистрацию иностранной собственности.
Как только внутренний перевод с целью приобретения кондоминиума превысит соответствующий предел, получающий тайский банк выдает форму по сделкам с иностранной валютой (FET), подтверждающую сумму, валютную конверсию и указанную цель. Для меньших сумм ниже этого предела кредитное уведомление банка выполняет ту же доказательную роль. Любой из документов требуется Земельному офису при передаче и понадобится снова, если proceeds от продажи будут репатриированы в будущем.
Инструкции по переводу должны четко указывать, что перевод предназначен для покупки кондоминиума, сопоставляя имя покупателя с конечным свидетельством о праве собственности. Покупатели должны сохранять каждую форму FET, кредитное уведомление и подтверждение банка, желательно в цифровом и бумажном виде, на весь срок владения.
Процесс покупки от бронирования до передачи
Покупка иностранной собственности в Пхукете обычно начинается с соглашения о бронировании и небольшой суммы залога, что снимает единицу с рынка на согласованный срок для выполнения due diligence. Именно в этот интервал, а не само бронирование, происходит настоящая работа.
Due diligence должен подтвердить, что иностранная квота доступна для конкретной единицы, проверить свидетельство о праве собственности и его зарегистрированного владельца, а также установить, что сборы за общие площади актуальны и что на единицу не наложены долги в офисе юрисдикционного лица. Только после выполнения этих проверок покупатель должен перейти к полному контракту купли-продажи.
Затем средства переводятся из-за границы в иностранной валюте, конвертируются в баты, а форма FET или кредитное уведомление получаются перед записью на прием в Земельный офис. Передача права собственности происходит в Земельном офисе, где покупатель и продавец, или их уполномоченные представители, обычно присутствуют вместе, чтобы завершить регистрацию в этот день.
Сборы и налоги на передачу
При передаче в Земельном офисе обычно возникают несколько сборов: сбор за передачу, рассчитанный на основании оценочной стоимости, либо налог на особые виды бизнеса, либо гербовый сбор в зависимости от того, как долго продавец владел единицей, и налог на удержание, который оценивается по отношению к продавцу. Каждый из них рассчитывается по-разному, и то, что применимо, может зависеть от специфики транзакции.
Ни один из этих расходов не фиксируется законом как обязательство покупателя. Распределение является предметом переговоров, обычно делится между покупателем и продавцом или согласуется иначе в контракте купли-продажи. Застройщики, продающие новые строения, часто имеют стандартную практику; продавцы при перепродаже могут подходить к этому иначе.
Покупатели должны подтвердить точное распределение затрат в письменной форме перед подписанием, а не предполагать, что будет применяться общепринятая схема. Ставки, пороги и соответствия могут изменяться, и цифры, актуальные в предыдущие годы, могут не сохраняться в 2026 году. Тайский юрист или бухгалтер должны подтвердить текущие цифры для конкретной транзакции перед тем, как средства будут выделены.
Покупка новых и перепродажа иностранно-свободных единиц
Продажа застройщиком обычно включает поэтапные платежи, связанные с этапами строительства, при этом иностранная квота резервируется для покупателя в момент подписания контракта. Новые единицы имеют гарантии, охватывающие структуру и оборудование, и застройщик обычно управляет документацией до самой передачи.
Перепродажа иностранно-свободных единиц предлагает немедленную доступность и уже подтвержденную квоту в здании, что убирает один уровень неопределенности. В обмен покупатели должны более внимательно исследовать состояние единицы, ее историю обслуживания и положение юридического лица, включая неоплаченные сборы за общие площади или споры.
Наличие статуса иностранного свободного права может варьироваться в зависимости от проекта и места, и некоторые застройки показывают небольшую разницу; другие, особенно хорошо расположенные здания в Банг Тао или Лагуне с ограниченной оставшейся квотой, наблюдают более заметную разницу. Покупатели, сравнивающие единицы в Банг Тао, Лагуне и Ченгталай, должны оценивать аналогичные: аналогичный размер, этаж, вид и возраст здания, а не сравнивать только основные цены.
Наследование, перепродажа и репатриация доходов
Иностранные свободные кондоминиумы в целом могут быть переданы наследникам, как по завещанию, так и по правилам наследования, но иностранная квота все равно применяется на момент передачи единицы на имя наследника. Если наследник является тайцем, это просто. Если наследник – другой иностранец, передача должна соответствовать 49% квоте здания в этот момент, что стоит учитывать при структурировании планов наследства.
Покупателям с значительными тайскими активами обычно рекомендуется иметь отдельное тайское завещание, касающееся этих активов, составленное так, чтобы оно работало наряду с любым завещанием в их родной юрисдикции, а не конфликтовало с ним.
Статус квоты привязан к самой единице, а не к текущему владельцу, поэтому иностранное свободное кондоминиум в общем остается доступным для продажи другому иностранному покупателю без возобновления неопределенности по праву собственности.
Репатриация доходов от продажи требует надлежащей документации, обычно оригинальной формы сделки с иностранной валютой или кредитного уведомления от первоначальной покупки, вместе с записями о передаче Земельного офиса, которые банки требуют для обработки внешнего перевода.
Распространенные ошибки и контрольный список из due diligence
Наиболее частые ошибки являются избегаемыми: продолжение без письменного подтверждения оставшейся иностранной квоты, перевод средств на покупку с тайского банковского счета, а не из-за границы и полагание на неформальные условия соглашения о резервировании вместо должным образом проверенного контракта купли-продажи.
Перед подписанием или переводом значительных средств покупатели должны подтвердить свидетельство о праве собственности и сертификат квоты в Земельном офисе, изучить финансовую отчетность юридического лица и задолженности по общим сборам, а также проверить лицензию на строительство здания. Независимый тайский юрист, привлеченный до подписания контракта, должен проверить соглашение о купле-продаже, а не после того, как средства были переведены.
Группа Anan Property помогает покупателям сравнивать подходящие новые и перепродажные иностранно-свободные возможности в Банг Тао, Ченгталай, Лайан и Лагуне и координирует с квалифицированными юристами в процессе проведения due diligence, перевода и передачи, от первоначального запроса до завершения в Земельном офисе.
Читайте также
