วิธีการเลือกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

ใครๆ ก็สามารถสร้างเว็บไซต์และเรียกตัวเองว่าตัวแทนในภูเก็ตได้ ขอชื่อบริษัทที่จดทะเบียนและหมายเลขการจดทะเบียนของมัน แล้วตรวจสอบกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) แห่งกระทรวงพาณิชย์ เยี่ยมชมสำนักงาน ค้นหาว่าใครเป็นเจ้าของธุรกิจและใครจะจัดการการซื้อของคุณ ถ้าตัวแทนไม่ให้ชื่อบริษัทแก่คุณ หรือมีแค่หมายเลขโทรศัพท์มือถือและหน้า Facebook ให้คุณค้นหาต่อไป.

ความคิดเห็นเป็นสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดที่ภูเก็ตมีต่อประวัติการดำเนินงาน ดังนั้นอ่านมันอย่างละเอียด ใช้ Google ซึ่งตัวแทนไม่สามารถเลือกได้ว่าความคิดเห็นใดจะปรากฏไม่ใช่การตอบรับที่แสดงในเว็บไซต์ของตน มองหา:

• ความทันสมัย: ความคิดเห็นจากปีที่แล้วหรือสองปีที่ผ่านมา ไม่ใช่ความพยายามจากหลายปีที่แล้ว.
• รายละเอียด: ความคิดเห็นที่แท้จริงจะตั้งชื่อทรัพย์สิน พื้นที่ ปัญหาที่แก้ไขได้ หรือคนที่ช่วยเหลือ คำชมทั่วไปบอกคุณน้อย.
• คำติชมที่สำคัญ: ทุกตัวแทนที่ยุ่งจะได้รับคำติชมบางส่วน วิธีที่ตัวแทนตอบสนองแสดงให้คุณเห็นว่าพวกเขาจะปฏิบัติต่อคุณเมื่อมีอะไรผิดพลาด.
• คนที่คล้ายคลึงกับคุณ: ความคิดเห็นจากผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่อยู่ในสถานการณ์คล้าย ๆ กับคุณ.

นี่คือเกณฑ์ที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ และที่ซึ่งตัวแทนที่อ่อนแอทำให้เกิดความเสียหายมากที่สุด กฎหมายไทยจำกัดสิ่งที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ ตัวแทนที่ดีจะอธิบายข้อจำกัดก่อนที่คุณจะหลงรักกับทรัพย์สิน ไม่ใช่หลังจากนั้น มันต้องบอกคุณด้วยภาษาที่เข้าใจง่าย:

• คอนโดมิเนียม: ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของหน่วยคอนโดแบบฟรีโฮลด์ แต่เฉพาะภายในโควตาของชาวต่างชาติในอาคาร (49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด) และเงินเข้าซื้อจะต้องส่งเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศและมีเอกสาร.
• วิลล่าและที่ดิน: ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินแบบฟรีโฮลด์ในชื่อของตนเอง เส้นทางทั่วไปคือการเช่าแบบจดทะเบียน (สูงสุด 30 ปีต่อการจดทะเบียน) กับอาคารที่แยกต่างหาก หรือโครงสร้างอื่น ๆ ที่ต้องขอคำแนะนำทางกฎหมายอย่างเหมาะสม.
• การจัดเตรียมผู้แทน: บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยเพียงแค่ถือที่ดินให้ชาวต่างชาติเป็นสิ่งผิดกฎหมาย พิจารณาตัวแทนที่แนะนำอย่างนี้อย่างเฉยเมยเป็นเครื่องหมายแดง.
• การขอคำแนะนำทางกฎหมายอิสระ: ทนายความของคุณควรทำงานให้คุณ ไม่ใช่ให้กับผู้ขายหรือผู้พัฒนา ตัวแทนที่ดีจะแนะนำคนหนึ่งและรู้สึกสะดวกใจเมื่อคุณเลือกคนของคุณเอง.

ทรัพย์สินอาจดูสมบูรณ์แบบแต่ยังคงมีปัญหากับสิทธิ การเข้าถึง ถนนหนทาง การก่อสร้างหรือผู้พัฒนา ก่อนที่จะมีการฝากเงินใด ๆ ตัวแทนควรตรวจสอบว่ามีคนได้ตรวจสอบประเภทของเอกสารสิทธิและเจ้าของจดทะเบียนคือใคร มัดจำและสิทธิ์ที่ดินภายในสำนักงานที่ดิน การเข้าถึงทางกฎหมาย ใบอนุญาตการก่อสร้าง และการแบ่งพื้นที่ต่าง ๆ ประวัติของผู้พัฒนาสำหรับการลงทุน นอกจากนี้ยังต้องทำการตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่แท้จริง: ค่าธรรมเนียมพื้นที่ทั่วไป กองทุนบำรุงรักษา และโปรแกรมการเช่าที่คุณจะถูกผูกพัน.

ภูเก็ตเป็นเกาะเล็กๆ ที่มีตลาดที่แตกต่างกันมากมาย บางเทาและลากูน่า ราไวและนายหาญ กะทู้และท่าวต่างกันมีผู้ซื้อที่แตกต่างกันและให้เช่าต่างกัน ถามว่าตัวแทนทำงานในพื้นที่ที่คุณกำลังพิจารณามานานแค่ไหน ว่าเขาได้ไปเยี่ยมชมโครงการเฉพาะกิจแล้วหรือยัง และคิดว่าจุดด้อยคืออะไร ตัวแทนที่ไม่สามารถระบุจุดด้อยไม่ได้รู้จักพื้นที่นั้นดีพอ.

ตัวแทนที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อคนหนึ่งไม่ใช่ตัวแทนที่ดีที่สุดสำหรับอีกคนหนึ่ง จับคู่ตัวแทนให้เหมาะกับสถานการณ์ของคุณ:

• ผู้ซื้อชาวต่างชาติครั้งแรก: ต้องการการอธิบายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของ ค่าใช้จ่าย และกระบวนการมากกว่ารายชื่อทรัพย์สินที่ยาวมาก ดู คำถามที่พบบ่อยสำหรับผู้ซื้อ.
• นักลงทุน: ต้องการผลตอบแทนจากการเช่าที่สมจริง การเข้าพัก และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ไม่ใช่ตัวเลขจากโบรชัวร์ของผู้พัฒนา ขอข้อมูลการเช่าที่เทียบเคียงได้.
• ครอบครัวที่ย้ายบ้าน: ต้องการตัวแทนที่เข้าใจเรื่องโรงเรียน การเดินทาง และการเช่าระยะยาวรวมถึงการขาย ดู คู่มือโรงเรียนในภูเก็ต.
• ผู้ซื้อหรูหราและส่วนตัว: ต้องการความเป็นส่วนตัวและการเข้าถึงบ้านที่ไม่มีการโฆษณาสาธารณะ.
• ผู้ขาย: ต้องการแผนการตลาด การถ่ายภาพระดับมืออาชีพ และความเข้าถึงระดับสากล (ดูด้านล่าง).

ขอรายละเอียดการแบ่งค่าธรรมเนียมทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่คุณจะตัดสินใจ: ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี และวิธีการแบ่งปัน ค่าธรรมเนียมทนายความ ค่าธรรมเนียมพื้นที่ทั่วไปและกองทุนบำรุงรักษา หากสัญญาปากเปล่ามีความสำคัญ เช่น การรับประกันการเช่า วันครบกำหนด หรือเฟอร์นิเจอร์ที่รวมอยู่ จำเป็นต้องมีในสัญญา ค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนในประเทศไทยมักจะจ่ายโดยผู้ขาย ดังนั้นให้ถามว่าใครจะจ่ายตัวแทนในดีลของคุณ.