วิธีการขายทรัพย์สินในภูเก็ตของคุณในฐาน Ausländer
บทความสรุปขั้นตอนขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตสำหรับชาวต่างชาติ โดยชี้ว่ากระบวนการขึ้นอยู่กับโครงสร้างการถือครอง เช่น คอนโดกรรมสิทธิ์ สัญญาเช่า หรือบริษัทไทย ผู้ขายต้องตั้งราคาจากข้อมูลตลาดและการประเมินอิสระ คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมล่วงหน้า และเตรียมเอกสาร FET เพื่อโอนเงินออกจากไทยหลังขายเสร็จ
- ตรวจสอบโครงสร้างการถือครองก่อนขาย เพราะมีผลต่อผู้ซื้อ เอกสาร และขั้นตอนที่กรมที่ดิน
- คอนโดกรรมสิทธิ์ต้องยืนยันโควตาต่างชาติของอาคารก่อนเริ่มทำตลาด
- วิลล่าเช่าต้องประเมินราคาตามอายุสัญญาเช่าที่เหลือ ไม่ใช่สมมติฐาน 90 ปี
- คำนวณค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายก่อนตกลงราคาสุทธิ
- เก็บเอกสาร FET ต้นฉบับและใบเสร็จภาษีไว้เพื่อใช้โอนเงินขายออกจากประเทศไทย
การขายทรัพย์สินในภูเก็ตในฐาน Ausländer เป็นกระบวนการที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากการซื้อ และมีคู่มือเพียงไม่กี่เล่มที่อธิบายเรื่องนี้ได้ดี ตลาดการขายซ้ำของภูเก็ตมีความคงทนกว่าที่อื่นในประเทศไทยจนถึงปี 2025: ในช่วงเก้าสัปดาห์แรกของปี เกาะนี้บันทึกการโอนทรัพย์สิน 7,915 ครั้งรวมมูลค่า 28 พันล้านบาท โดยพุ่งขึ้น 8.5% ในจำนวนและ 7.8% ในมูลค่าเมื่อเปรียบเทียบปีต่อปี แม้ตลาดโดยรวมของประเทศจะหดตัวประมาณ 9% ตามรายงานของ Bangkok Post ที่รายงานข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์. ภูเก็ตเป็นหนึ่งในสามจังหวัดที่มีการเจริญเติบโตทั้งสองมาตรการ ซึ่งเป็นฉากหลังที่แตกต่างออกไปจากหัวข้อข่าวตลาดซบเซา.
สิ่งที่ทำให้ผู้ขายชาวต่างชาติอยู่ในความสับสนมากที่สุดไม่ใช่ตลาดเอง แต่เป็นเอกสาร: โครงสร้างทางกฎหมายที่คุณถืออยู่, ภาษีที่ใช้กับกรณีเฉพาะของคุณ, และวิธีการนำเงินที่คุณได้ออกจากประเทศไทยเมื่อการขายสิ้นสุดลง คู่มือนี้จะช่วยคุณจัดการกับแต่ละขั้นตอนเหล่านี้ตามลำดับที่ผู้ขายต้องการ.
เส้นทางการขายของคุณขึ้นอยู่กับวิธีที่คุณซื้อ
ก่อนที่คุณจะตั้งราคา หรือติดต่อเอเจนต์ ให้ระบุให้ชัดเจนว่าคุณกำลังขายอะไรตามกฎหมาย โครงสร้างที่คุณใช้ในการซื้อทรัพย์สิน: คอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์, สัญญาเช่าที่ลงทะเบียน, หรือบริษัทไทยที่ถือคอมพานี ล้วนกำหนดว่าใครจะสามารถซื้อจากคุณ, อะไรที่จะถูกโอนไปที่กรมที่ดิน และกระบวนการจะใช้เวลานานเท่าไรจริง ๆ.
การขายคอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์
คอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์เป็นทรัพย์สินที่ง่ายที่สุด ที่จะขายในภูเก็ต. ชื่อของคุณปรากฏในฉบับ Chanote และกรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปยังผู้ซื้อโดยตรงที่กรมที่ดินเช่นเดียวกับที่มันถูกโอนไปให้คุณเมื่อคุณซื้อ.
รายละเอียดที่ทำให้ผู้ขายสับสนคือโควตาการถือครองของชาวต่างชาติ. กฎหมายไทยจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% ของพื้นที่ขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียม หากอาคารของคุณถึงจุดนั้น คุณจะต้องเผชิญหน้ากับประชาชนชาวไทย หรือชาวต่างชาติที่ซื้อในระบบเช่าที่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ซึ่งนับเป็นธุรกรรมที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง. ยืนยันโควตาการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารกับสำนักงานจัดการก่อนที่คุณจะเริ่มการตลาดหน่วย; มันควรเป็นหนึ่งในโทรศัพท์แรกที่คุณหรือ ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายคอนโดของอานัน ทำ.
การขายวิลล่าหรือบ้านที่เช่า
วิลล่าหรือบ้านที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เช่าทำงานต่างออกไป. คุณไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เนื่องจากคุณไม่เคยถือมัน. คุณกำลังมอบอายุการใช้งานเช่าที่ลงทะเบียนของคุณและโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารให้กับเจ้าของใหม่ ซึ่งทั้งสองอย่างต้องทำการลงทะเบียนใหม่ที่กรมที่ดิน.
นี่คือช่วงเวลาที่การตัดสินใจของศาลสูงสุดในเดือนมีนาคม 2025 เกี่ยวกับการเช่า ‘30+30+30’ มีความสำคัญต่อผู้ขายมากกว่าผู้ซื้อ. ศาลยืนยันว่าคลาสอัตโนมัติที่ตกลงกันล่วงหน้าไม่สามารถบังคับใช้ได้; เพียงแค่ช่วงเวลาที่ลงทะเบียน 30 ปีแรกที่มีการรับประกัน แทนที่จะเป็นการจัดการในการหลอกลวงตามอัตรา. ทนายความของผู้ซื้อจะต้องดูลึกถึงจำนวนปีที่เหลืออยู่ในสัญญาเช่าของคุณและวิลล่าที่มีระยะเวลาที่เหลืออีก 8 ปีในช่วงเวลาต้นฉบับจะไม่สามารถตั้งราคาได้เท่ากับที่มีระยะเวลา 25 ปี. หากสัญญาเช่าของคุณถูกตั้งค่ามาหลายปีก่อน ควรอ่าน คู่มือของเราเกี่ยวกับการเช่าระบบ 30+30+30 ของไทย ก่อนที่คุณจะตั้งราคา และพูดคุยกับ ทีมขายวิลล่าของอานัน เกี่ยวกับวิธีที่ผู้ซื้อในพื้นที่ของคุณตั้งราคาในระยะเวลาที่เหลืออยู่.
เส้นทางการขายใดเหมาะสำหรับคุณ
| เส้นทางการถือครอง | สิ่งที่จะโอน | กลุ่มผู้ซื้อ | ข้อควรพิจารณาหลัก |
| คอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์ | การโอนกรรมสิทธิ์ (Chanote) โดยตรง | ทั้งชาวไทยและต่างชาติในโควตา | ยืนยันโควตาการถือครองของต่างชาติที่เหลือก่อน |
| วิลล่าหรือบ้านเช่า | การมอบหมายเช่าที่ลงทะเบียนพร้อมกรรมสิทธิ์อาคาร | ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ | ระยะเวลาเช่าที่เหลือขับเคลื่อนราคา |
| บริษัทไทยที่ถือการลงทุน | มักจะเป็นหุ้นบริษัท ไม่ใช่ตัวกรรมสิทธิ์เอง | ผู้ซื้อเฉพาะกลุ่มที่แคบกว่า | ต้องการการตรวจสอบทางบริษัทแยกต่างหาก |
การตั้งราคาในตลาดปัจจุบัน
ตลาดการขายซ้ำของภูเก็ตยังคงมีความพลุกพล่าน แต่ไม่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง. การตั้งราคายังคงแปรผันอย่างมากจากพื้นที่ ประเภททรัพย์สิน และความเหมาะสมของราคาที่ตั้งไว้เดิม.
สองปัจจัยที่สำคัญกว่าทุกอย่างเมื่อคุณตั้งราคา. ประการแรกคือการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ ไม่ใช่ตัวเลขที่นักพัฒนาให้นานมาแล้ว หรือราคาเสนอของวิลล่าคล้ายกันที่อยู่ใกล้ ๆ แต่เป็นการประเมินที่อัปเดตจากบุคคลที่ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในผลออกมา.การประเมินทรัพย์สินจากมืออาชีพ จะช่วยให้คุณเริ่มต้นจากตัวเลขที่สามารถปกป้องได้ และใกล้เคียงกับตัวเลขที่ธนาคารหรือทนายความตักตวงของผู้ซื้อจะได้สรุปไว้โดยอิสระ โดยทั่วไปถ้าเริ่มต้นใกล้เคียงก่อให้เกิดการเจรจาที่สั้นลงแทนที่จะยืดเยื้อ.
ประการที่สองคือ การตลาดสดเอง. ก่อนยืนยันราคาขาย ให้ใช้เวลายี่สิบนาทีในการดู รายชื่อที่เปิดขายในภูเก็ตปัจจุบัน ในพื้นที่และประเภททรัพย์สินของคุณ. ผู้ขายที่ตั้งราคาโดยอิงจากการเปรียบเทียบอายุหกเดือน หรือตามที่หน่วยคล้ายกันเข้าถึงสูงสุดในช่วงตลาด ก่อนหน้านี้บ่อยที่ไม่สามารถขายได้เป็นเดือน ในขณะที่ทรัพย์สินที่เท่ากันตั้งราคาแล้วสามารถขายได้เร็ว.
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่คุณจะต้องจ่ายที่กรมที่ดิน
มีค่าธรรมเนียมสี่อย่างที่ควรจ่ายที่กรมที่ดินเมื่อทรัพย์สินในภูเก็ตเปลี่ยนมือ และในฐานะผู้ขาย สามอย่างนั้นมักจะเป็นความรับผิดชอบของคุณ.
ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 2% ของมูลค่าที่มีการประเมินอย่างเป็นทางการหรือราคาขายที่ตกลงกัน ซึ่งตามประเพณีถูกแบ่งเท่าๆ กันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แม้ว่าการแบ่งจะแตกต่างกันได้และควรจะถูกเขียนลงในสัญญาขายมากกว่าจะถูกถือว่าคือข้อสมารรถอย่างหนึ่งได้. มาตรการชั่วคราวได้ลดค่าธรรมเนียมนี้ให้เหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่ผ่านการคัดเลือกสูงสุด 7 ล้านบาทจนถึงเดือนมิถุนายน 2026 แต่เฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อเป็นพลเมืองไทยที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ของโครงการ; มันไม่ได้ลดข้อกฎหมายที่ผู้ขายต่างชาติขอต้องจ่ายเช่นเดียวกัน ดังนั้นให้ยืนยันสถานะปัจจุบันกับทนายความของคุณ.
ภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมแสตมป์เป็นการเลือกอย่างเดียว; คุณจ่ายหนึ่งอย่างหรืออีกหนึ่งอย่าง ทั้งสองอย่างไม่ทำงานพร้อมกัน หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินไม่ถึงห้าปี ภาษีธุรกิจเฉพาะจะมีผล 3.3% ของมูลค่าที่มีการประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่า. หากคุณถือครองยาวนานกว่าระยะเวลาห้าปี อัตราจะลดลงเป็นค่าธรรมเนียมแสตมป์ 0.5% แทน ตาม ข้อมูลของ Siam Legal International. สำหรับวิลล่าที่มีมูลค่า 20 ล้านบาท ความแตกต่างนั้นเพียงพอจะประมาณ 560,000 บาท ซึ่งคุ้มค่าที่จะพิจารณาในช่วงเวลาเมื่อการขายไม่ด่วน.
ภาษีการหักภาษีเป็นภาษีที่มีความเข้าใจผิดมากที่สุดในสามมาตรการ. มันไม่ใช่ภาษีกำไรของทุนในประเทศไทย เนื่องจากไทยไม่มีการเก็บแยกเป็นประเภทการเก็บภาษีแยกต่างหากสำหรับผู้ขายรายบุคคล. มันเป็นการชำระเงินล่วงหน้าสำหรับภาษีเงินได้ซึ่งคิดตามมูลค่าที่มีการประเมิน หลังจากหักมูลค่าที่ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินแล้ว ก็จะมีการเก็บตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลประจำ. ตัวเลขที่แน่นอนขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองของคุณและมูลค่าที่มีการประเมินของทรัพย์สิน ดังนั้นให้ขอให้ทนายความหรือบัญชีของคุณคำนวณจำนวนก่อนที่คุณจะตกลงราคาสุทธิด้วยผู้ซื้อ แทนที่จะเป็นภายหลัง.
การนำเงินของคุณออกจากประเทศไทย
นี่คือขั้นตอนที่ผู้คู่มือการซื้อส่วนใหญ่ข้ามไป และเป็นสิ่งที่ก่อเกิดความเครียดมากที่สุดสำหรับผู้ขายชาวต่างชาติ. ประเทศไทยไม่จำกัดคุณจากการส่งผลประโยชน์จากการขายของคุณไปต่างประเทศ แต่ธนาคารไทยต้องมีเอกสารเป็นหลักฐานก่อนที่พวกเขาจะดำเนินการการโอนเงินออกโดยไม่มีข้อปัญหา.
หากคุณซื้อทรัพย์สินของคุณโดยตรงในฐานะคอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์ คุณควรจะมีใบขอการทำธุรกรรมล่วงหน้าสูงซึ่งในบางครั้งเรียกว่าฉบับ Thor Tor 3 ที่ออกเมื่อคุณนำเงินเข้ามาในประเทศไทยเพื่อเสร็จสิ้นการซื้อ. เราจะ อธิบายว่าเอกสารนี้คืออะไรมากเท่าไรและทำไมมันถึงสำคัญใน การวิเคราะห์ที่สมบูรณ์ของแบบฟอร์ม FETF. เก็บต้นฉบับไว้นะ เมื่อคุณมาที่จะนำเงินที่คุณขายออกไป ธนาคารของคุณจะขอให้จัดเตรียมต้นฉบับ FET พร้อมเอกสารโอนที่กรมที่ดินและใบเสร็จรับเงินจากการหักภาษีของคุณ. หากไม่มีต้นฉบับ แม้การโอนที่มีความถูกต้องรวม ทั้งสามารถจะถูกล่าช้าเป็นเวลาหลายสัปดาห์ในขณะที่ธนาคารตรวจสอบแหล่งที่มาของเงิน.
ธนาคารหลักในประเทศไทยอย่าง Bangkok Bank, Kasikornbank, และ SCB เป็นผู้ใช้เชื่อมต่อที่ใช้งานบ่อยสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ และค่อนข้างมีประสบการณ์ในการดำเนินการนี้ แต่ไม่สามารถข้ามขั้นตอนเอกสารได้.คู่มือของเราเกี่ยวกับการนำเงินที่ได้กลับไป ให้อย่างละเอียดเกี่ยวกับลำดับขั้นตอนรวมถึงวิธีการที่กำไรที่เกินกว่าตัวเลข FET ต้นฉบับจะถูกจัดการแตกต่างจากการนำเงินทุนเดิมกลับมา.
ขั้นตอนการขายทีละขั้นตอน
เมื่อคุณทราบโครงสร้างของคุณ ราคาและตำแหน่งภาษีของคุณ ขั้นตอนการขายจะง่ายที่สุด.
- รับการประเมินที่เป็นอิสระ. ก่อนที่คุณจะตั้งราคา หรือพูดคุยกับตัวแทน ให้ทราบตัวเลขที่สำคัญที่ทนายความหรือธนาคารจะได้รับ.
- ร่วมมือกับทนายความของคุณ ไม่ต้องเป็นของผู้ซื้อ. ทนายคุณร่างหรือเข้าร่วมการตรวจสอบสัญญา listing และการขาย ยืนยันภาษีที่คุณจะต้องจ่ายและปกป้องผลประโยชน์ของคุณในระหว่างการโอน.
- ประกาศและทำการตลาดทรัพย์สิน. การถ่ายภาพที่มีคุณภาพแนะนำพื้นมายังความแม่นยำในโหมดที่มีคุณภาพ ช่วยลดเวลาที่ทรัพย์สินค้างขายได้อย่างมาก.
- เจรจาและลงนามในข้อตกลงการจอง. ค่าธรรมเนียมการจอง โดยทั่วไปแล้วเป็นเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำจากราคา จะช่วยยืนยันการมีกระบวนการสำหรับผู้ซื้อในระหว่างที่การทำสัญญาสิ้นสุด.
- ลงนามในข้อตกลงการซื้อและการขาย. เอกสารนี้จะกำหนดราคา การแบ่งภาษี และระยะเวลาการโอน. ขอให้ทนายของคุณทำการตรวจสอบทุกข้อก่อนที่คุณลงนาม.
- ชำระภาษีและโอนที่กรมที่ดิน. ค่าธรรมเนียมการโอน กฎเกณฑ์ทางธุรกิจเฉพาะหรือค่าธรรมเนียมแสตมป์และภาษีหักจะถูกคำนวณและชำระในนัดหมายนี้ และกรรมสิทธิ์จะถูกเปลี่ยนมืออย่างเป็นทางการ.
- นำเงินของคุณไป. พร้อมกับฟอร์ม FET ต้นฉบับ เอกสารโอนจากกรมที่ดิน และใบเสร็จจากภาษีของคุณ ธนาคารของคุณสามารถเริ่มดำเนินการได้ในการโอนออก.
ความผิดพลาดที่ทำให้ผู้ขายชาวต่างชาติสูญเสียเงิน
ความผิดพลาดที่หลีกเลี่ยงได้ไม่กี่ข้อทำให้เกิดอุปสรรคที่ผู้ขายต่างชาติโดยเฉพาะได้รับในภูเก็ต:
- คิดว่าสัญญาเช่า ‘30+30+30’ การใช้เพื่อการขายมักจะรับประกัน 90 ปี. ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2025 มันรับประกัน 30 ปีการให้ราคาอายุนั้นก็เปิดการเจรจาใหม่ในช่วงเวลาที่เลวร้ายที่สุด.
- ข้ามการประเมินอิสระและตั้งราคาอิงตามราคาเริ่มต้นจากนักพัฒนามานานแล้ว.
- ไม่ได้ตรวจสอบโควตาของชาวต่างชาติก่อนที่จะแสดงเปิดขายคอนโดมิเนียมให้ผู้ซื้อทั่วโลก แล้วสูญเสียเวลาหลายสัปดาห์เมื่อการขายชะงักไปที่การศึกษา.
- สูญหายหรือทำให้เอกสาร FET ตัวต้นฉบับจากการซื้อ หรือตรวจสอบที่เวลานำใหม่เพื่อพบว่า จะใช้เวลากู้อไปใช้ช้ากว่าการขายทั้งหมด.
- ตกลงราคาสุทธิของผู้ขายโดยไม่ได้ยืนยันว่าใครจะจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าธรรมเนียมแสตมป์ และต้องดูค่าใช้จ่ายที่ไม่เคยมีการกำหนดไว้.
- ขายผ่านโครงสร้างบริษัทไทย โดยไม่ยอมรับว่าผู้ซื้อนั้นอาจซื้อหุ้นในบริษัท ไม่ใช่ทรัพย์สินโดยตรง ธุรกรรมที่ท่านทนายความปกติและเวลาที่ทำงานจะไม่รองรับ.
ขั้นตอนสุดท้ายในการขายทรัพย์สินในภูเก็ตของคุณ
ตลาด ณ ขณะนี้ของภูเก็ตให้รางวัลกับผู้ขายที่มีทัศนคติถึงการขายให้กับความสำคัญพอ ๆ กับการซื้อ มีขั้นตอนที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณถืออยู่ คอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์ วิลล่าที่เช่า หรือโครงสร้างบริษัท และนโยบายสวนสาธารณะที่ใช้ปรับแบบเดียวกัน: รับการประเมินที่เป็นอิสระ ยืนยันสถานการณ์ภาษีของคุณก่อนการติดตามราคาสุทธิ และเก็บเอกสาร FET ต้นฉบับไว้ในที่ที่คุณสามารถหาได้อย่างจริงจัง.
Anan Property Group ทำงานร่วมกับเจ้าของชาวต่างชาติทั่วภูเก็ตในช่วงกระบวนการนี้ ตั้งแต่พูดคุยเรื่องการประเมินผลไปจนถึงการโอนที่เสร็จสิ้นและการนำเงินกลับที่สะอาด. หากคุณกำลังพิจารณาว่าขณะนี้คือเวลาเหมาะอันไม่แน่นอนในการขาย การสนทนานั้นคุ้มค่าที่จะรับฟัง่อนที่คุณจะตั้งราคา ไม่ใช่หลังจากนั้น.
บ้านบันยันทร์ | อสังหาริมทรัพย์สุดหรูพร้อมวิวทะเลบนเขาเกาะกมลา, ภูเก็ต
Ayara Villa | วิลลาหรูชมทะเลในสุรินทร์, ภูเก็ต
วิลลาหรูพร้อมสระว่ายน้ำในป่าซาก ซอย 8 เฉวงท่าเล (บางเทา) ภูเก็ต
วิลล่าหรูพูลวิลล่าขนาดใหญ่ 4 ห้องนอนหายาก
ขาย | โครงการอสังหาริมทรัพย์สุดหรูติดทะเล – Millionaire’s Mile, กะหล่ำ...
คอนโดมิเนียม โอซอน โอเอซิส
บทความที่เกี่ยวข้อง
