คอนโดมิเนียมฟรีโฮลของชาวต่างชาติในภูเก็ต: สิ่งที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้
บทความอธิบายว่าฟรีโฮลด์คอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติในภูเก็ตเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรตามพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม แต่จำกัดโควต้าต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ต่ออาคาร เงินซื้อต้องโอนจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศพร้อมเอกสาร FET หรือคำแนะนำเครดิต และผู้ซื้อควรตรวจสอบโควต้า กรรมสิทธิ์ และหนี้สินก่อนทำสัญญา รวมถึงเก็บเอกสารไว้สำหรับการขายต่อหรือโอนเงินคืนในอนาคต
- โควต้าต่างชาติ 49% ผูกกับพื้นที่ขายได้ต่ออาคาร ไม่ใช่ต่อโครงการทั้งหมด
- เงินซื้อต้องโอนจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ พร้อมแบบฟอร์ม FET หรือคำแนะนำเครดิต
- ควรยืนยันโควต้าคงเหลือ กรรมสิทธิ์ และหนี้สินนิติบุคคลก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย
- ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีไม่ได้กำหนดตายตัวตามกฎหมาย ขึ้นอยู่กับการเจรจาระหว่างคู่สัญญา
- เก็บเอกสาร FET ต้นฉบับไว้ตลอดการเป็นเจ้าของ เพื่อใช้ตอนขายต่อหรือโอนเงินคืนต่างประเทศ
การเป็นเจ้าของฟรีโฮลสำหรับชาวต่างชาติยังคงเป็นเส้นทางที่ตรงไปตรงมาที่สุดสำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต โดยอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมในนามของชาวต่างชาติเอง ซึ่งมีความแตกต่างอย่างมากจากโครงสร้างการเช่าที่ใช้สำหรับวิลล่าและบ้านในเกาะนี้
คู่มือนี้ชี้แจงว่าความหมายของโควต้าชาวต่างชาติ 49% ทำงานอย่างไร เอกสารการโอนเงินจากต่างประเทศและเอกสาร FET ที่สำนักงานที่ดินต้องการ และขั้นตอนการปฏิบัติตั้งแต่การจองไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ และในที่สุด การขายต่อ
การเป็นเจ้าของฟรีโฮลของชาวต่างชาติหมายถึงอะไร
พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลในหน่วยที่เฉพาะเจาะจงภายในอาคารคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนในนามของตนเอง โดยไม่ต้องมีบริษัทหรือโครงสร้างกรรมการไทย นี่คือรูปแบบการเป็นเจ้าของที่แท้จริงและถาวร ไม่ใช่การเช่าหรือเป็นทางออกชั่วคราว
มันแตกต่างอย่างมากจากการเป็นเจ้าของฟรีโฮลของไทย ซึ่งผสมผสานการเป็นเจ้าของที่ดินและโครงสร้างและโดยทั่วไปสงวนไว้สำหรับชาวไทย นอกจากนี้ยังแตกต่างจากข้อตกลงการเช่าที่มักใช้สำหรับวิลล่าและบ้านในภูเก็ต โดยที่ชาวต่างชาติมักเช่าที่ดินเป็นระยะเวลาที่กำหนดในขณะที่เป็นเจ้าของอาคารเอง
หน่วยคอนโดมิเนียมฟรีโฮลของชาวต่างชาติจะจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นในนามของผู้ซื้อ โดยมีสิทธิ์ทั้งหมดที่จะขาย ให้เช่า หรือมอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เช่นเดียวกับที่ผู้คาดหวังว่าเจ้าของจะได้รับในที่อื่นๆ
มีจุดหนึ่งที่ไม่สามารถพูดเกินจริงได้: การเป็นเจ้าของนี้ใช้กับหน่วยภายในโครงสร้างคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่ขยายไปถึงที่ดิน ไม่ว่าจะอยู่ใต้วิลล่า แปลงที่ดิน หรือพื้นดินใต้คอนโดมิเนียมเอง
โควต้าชาวต่างชาติ 49% และกฎการมีสิทธิ์
ตามพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ไม่มีมากกว่า 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดภายในอาคารคอนโดมิเนียมที่ลงทะเบียนอาจถือโดยกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลของต่างชาติ ส่วนที่เหลืออีก 51% จะต้องเป็นกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลของไทย โควตานี้จะไม่เปลี่ยนแปลงต่ออาคาร แต่จะตายตัวต่ออาคารไม่ใช่ต่อโครงการหรือระยะการพัฒนา
อาคารยอดนิยมในบางเทา ลากูน่า และเฉวงตลิ่ง สามารถเติมโควต้าชาวต่างชาติได้ก่อนการก่อสร้างเสร็จ ดังนั้นการยืนยันสถานะโควต้าของหน่วยก่อนการจองจึงมีความสำคัญ ไม่ใช่แค่เรื่องรูปแบบ ผู้พัฒนา หรือตัวแทนจึงควรสามารถระบุอย่างชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรว่าการถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลของต่างชาติยังมีอยู่สำหรับหน่วยเฉพาะที่กล่าวถึง
ความมีสิทธิ์เองนั้นตรงไปตรงมามาก: เงินทุนในการซื้อจะต้องมาจากการโอนเงินจากต่างประเทศโดยต้องส่งเป็นสกุลเงินต่างประเทศ เมื่อโควต้าของอาคารเต็มแล้ว บางผู้พัฒนาก็มีทางเลือกอื่นๆ เช่น กรรมสิทธิ์เช่าหรือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลของไทยที่ถือโดยบริษัทไทยที่แท้จริงซึ่งมีการดำเนินการทางธุรกิจจริง ผู้ซื้อควรพิจารณาว่าเป็นโครงสร้างกฎหมายที่แตกต่างกันซึ่งมีความเสี่ยงที่แตกต่างกัน และควรระมัดระวังถึงการจัดการใดๆ ที่ออกแบบมาเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ผ่านผู้ถือหุ้นนายหน้า
การโอนเงินจากต่างประเทศและแบบฟอร์ม FET
เงินทุนที่ใช้ในการซื้อฟรีโฮลของต่างชาติจะต้องมาถึงจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศและจะต้องแปลงเป็นเงินบาทเมื่อเข้าระบบธนาคารไทย การโอนเงินบาทโดยตรง หรือการจ่ายให้กับบุคคลไทยในเงินสดในประเทศ ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดนี้และอาจทำให้การลงทะเบียนฟรีโฮลของชาวต่างชาติทั้งหมดเสี่ยงได้
เมื่อการโอนเงินที่เข้ามาเพื่อวัตถุประสงค์ในการซื้อคอนโดมิเนียมเกินเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง ธนาคารไทยที่รับเงินจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) เพื่อยืนยันจำนวนเงิน การแปลงสกุลเงิน และวัตถุประสงค์ที่ระบุ สำหรับจำนวนเงินที่น้อยกว่าที่ตั้งไว้ ธนาคารจะใช้ข้อมูลการให้เครดิตทำหน้าที่เป็นเอกสารหลักฐานเดียวกัน เอกสารใดเอกสารหนึ่งนี้จะถูกสำนักงานที่ดินที่การโอน และจะจำเป็นอีกครั้งหากมีการส่งคืนเงินที่ได้จากการขายในอนาคต
คำแนะนำในการโอนเงินควรระบุอย่างชัดเจนว่าการโอนเงินอยู่สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียม โดยให้ตรงกับชื่อผู้ซื้อกับเอกสารกรรมสิทธิ์สุดท้าย ผู้ซื้อควรเก็บแบบฟอร์ม FET ทุกฉบับ คำแนะนำการให้เครดิต และการยืนยันจากธนาคารสนับสนุน ไว้ในรูปแบบดิจิทัลและกระดาษตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ
กระบวนการซื้อจากการจองจนถึงการโอน
การซื้อฟรีโฮลของต่างชาติในภูเก็ตมักเริ่มต้นด้วยสัญญาการจองและเงินประกันที่น้อย ซึ่งจะทำให้หน่วยที่ถูกทำการตลาดออกไปในช่วงระยะเวลาที่ต้องทำการตรวจสอบได้ นี่คือระยะเวลาที่ทำงานจริงเกิดขึ้น แทนการจองตัวเอง
การตรวจสอบควรยืนยันว่ามีโควต้าชาวต่างชาติยังคงมีอยู่สำหรับหน่วยเฉพาะนั้น ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และเจ้าของที่จดทะเบียน และตรวจสอบว่าค่าธรรมเนียมเฉพาะส่วนส่วนกลางมีการชำระอย่างทันเวลาและไม่มีหนี้สินใดๆ ที่แนบกับหน่วยนั้นที่สำนักงานนิติบุคคล เมื่อผ่านการตรวจสอบแล้ว ผู้ซื้อควรดำเนินการต่อในการทำสัญญาซื้อขายเต็มรูปแบบ
หลังจากนั้น เงินจะถูกโอนจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ แปลงเป็นเงินบาท และจะได้รับแบบฟอร์ม FET หรือคำแนะนำเครดิตก่อนการนัดหมายที่สำนักงานที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน โดยมีผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้แทนที่ได้รับมอบอำนาจของพวกเขาเข้าร่วมกันเพื่อทำการลงทะเบียนในวันนั้น
ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี
ค่าธรรมเนียมหลายประการมักจะเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน: ค่าธรรมเนียมการโอน คำนวณจากมูลค่าประเมิน ซึ่งอาจขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าธรรมเนียมแสตมป์ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายถือหน่วยไว้นานแค่ไหน แต่ละสิ่งนี้ถูกคำนวณแตกต่างกัน และการที่สิ่งใดรวมถึงจะขึ้นอยู่กับรายละเอียดของการทำธุรกรรม
ไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ เหล่านี้ที่ถูกกำหนดโดยกฎหมายว่าเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ การจัดสรรเป็นเรื่องของการเจรจา ซึ่งมักจะแบ่งปันกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือจะตกลงกันในสัญญาซื้อขาย ผู้พัฒนาที่ขายหน่วยที่สร้างใหม่มักจะมีการปฏิบัติตามมาตรฐาน ในขณะที่ผู้ขายที่ขายต่ออาจมีแนวทางที่แตกต่างออกไป
ผู้ซื้อควรยืนยันค่าใช้จ่ายที่แน่นอนในการแบ่งสรรเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม แทนที่จะสมมติว่าการจัดเรียงตามแบบธรรมเนียมจะถูกนำมาใช้ อัตรา เกณฑ์ และการยกเว้นสามารถเปลี่ยนแปลงได้ และตัวเลขที่เกี่ยวข้องในปีที่ผ่านๆ มาอาจไม่เป็นจริงในปี 2026 ทั้งนี้ทนายความหรือบัญชีของไทยควรยืนยันตัวเลขที่เป็นปัจจุบันสำหรับการทำธุรกรรมเฉพาะก่อนที่เงินจะถูกมอบหมาย
การซื้อหน่วยใหม่เทียบกับการซื้อหน่วยที่ขายต่อ
การขายของผู้พัฒนามักเกี่ยวข้องกับการชำระเงินตามขั้นตอนตามเหตุการณ์สำคัญในงานก่อสร้าง โดยมีโควต้าชาวต่างชาติถูกสงวนไว้สำหรับผู้ซื้อในจุดที่ทำสัญญา หน่วยใหม่มาพร้อมกับการรับประกันที่ครอบคลุมโครงสร้างและอุปกรณ์ และผู้พัฒนามักจะจัดการเอกสารจนถึงการโอน
การขายแบบต่อหน่วยฟรีโฮลของชาวต่างชาติจัดให้มีการเข้าถึงที่ทันทีและยืนยันโควต้าภายในอาคารซึ่งช่วยลดความไม่แน่นอนอีกหนึ่งชั้น ในการตอบแทน ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบสภาพของหน่วย ประวัติการบำรุงรักษา และสถานะของนิติบุคคล รวมถึงค่าธรรมเนียมเฉพาะส่วนที่ยังค้างหรือข้อพิพาท
ไม่ว่าการสถานะฟรีโฮลของชาวต่างชาติจะเรียกเงินเพิ่มเหนือการถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลของไทยหรือการเช่าในอาคารเดียวกันจะแตกต่างกันไปตามโครงการและสถานที่ บางโครงการแสดงให้เห็นว่าไม่มีความแตกต่างกัน; อื่นๆ โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ในบางเทาหรือลากูน่าที่มีโควต้าเหลืออยู่จำกัด ให้เห็นความแตกต่างที่ชัดเจนมากขึ้น ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบหน่วยในบางเทา ลากูน่า และเฉวงตลิ่งควรประเมินให้เหมือนกัน: ขนาด ชั้น มุมมอง และอายุของอาคารที่คล้ายกัน แทนที่จะเปรียบเทียบราคาเพียงแค่ที่ปรากฏเท่านั้น
การสืบทอด ขายต่อ และการนำเงินที่ได้คืน
คอนโดมิเนียมฟรีโฮลของชาวต่างชาติสามารถส่งต่อให้ทายาทได้โดยทั่วไป ไม่ว่าจะตามพินัยกรรมหรือตามกฎของการไม่มีพินัยกรรม แต่โควต้าชาวต่างชาติก็ยังคงใช้เมื่อต้องโอนหน่วยเป็นชื่อของทายาท หากทายาทเป็นชาวไทย จะตรงไปตรงมา หากทายาทเป็นชาวต่างชาติอีกคน การโอนจะต้องอยู่ภายในโควต้า 49% ของอาคารในขณะนั้น ซึ่งควรพิจารณาเมื่อจัดโครงสร้างแผนการจัดการมรดก
ผู้ซื้อที่มีสินทรัพย์ไทยที่สำคัญมักถูกแนะนำให้มีพินัยกรรมไทยแยกต่างหากที่กำหนดประเด็นขอสินทรัพย์เหล่านั้น โดยทำให้ทำงานร่วมกับพินัยกรรมในเขตอำนาจศาลของตนเองแทนที่จะขัดแย้งกัน
สถานะโควต้าผูกพันกับหน่วยเอง ไม่ใช่เจ้าของในปัจจุบัน ดังนั้นคอนโดมิเนียมฟรีโฮลของชาวต่างชาติทั่วไปจึงยังคงสามารถขายให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติอีกคนโดยไม่ต้องเผชิญความไม่แน่นอนใหม่เกี่ยวกับความมีสิทธิ์
การนำเงินที่ได้จากการขายคืนต้องการเอกสารที่ถูกต้อง โดยทั่วไปคือแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศต้นฉบับหรือคำแนะนำเครดิตจากการซื้อครั้งแรก พร้อมกับบันทึกการโอนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งธนาคารต้องการเพื่อดำเนินการโอนเงินออก
ข้อผิดพลาดทั่วไปและรายการตรวจสอบการตรวจสอบ
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดสามารถหลีกเลี่ยงได้: ดำเนินการโดยไม่ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับโควต้าชาวต่างชาติที่เหลืออยู่ โอนเงินเพื่อการซื้อจากบัญชีธนาคารไทยแทนจากต่างประเทศ และพึ่งพาข้อตกลงการจองที่มีเงื่อนไขที่ไม่เป็นทางการแทนที่จะเป็นสัญญาซื้อขายที่ได้รับการตรวจสอบอย่างถูกต้อง
ก่อนที่จะลงนามหรือโอนเงินจำนวนมาก ผู้ซื้อควรยืนยันกรรมสิทธิ์และใบรับรองโควต้าที่สำนักงานที่ดิน ตรวจสอบงบการเงินของนิติบุคคลและหนี้สินค่าธรรมเนียมเฉพาะส่วนที่ outstanding และตรวจสอบใบอนุญาตการก่อสร้างของอาคาร ทนายความไทยที่อิสระซึ่งได้ถูกว่าจ้างก่อนการลงนามในสัญญาควรตรวจสอบสัญญาซื้อขายมากกว่าในภายหลังเมื่อมีการโอนเงิน
Anan Property Group ช่วยให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบโอกาสการลงทุนฟรีโฮลทั้งใหม่และที่ขายต่อในบางเทา เฉวงตลิ่ง ลายาน และลากูน่า และประสานงานกับมืออาชีพทางกฎหมายที่มีคุณสมบัติในการตรวจสอบ การโอนเงิน และการโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่การสอบถามเบื้องต้นจนถึงการเสร็จสิ้นที่สำนักงานที่ดิน
บทความที่เกี่ยวข้อง
