¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Phuket? (Guía legal y arrendamiento vs propiedad plena)

agosto 21, 2026

Por Marcus DivirgilioFounder & Managing Director

Resumen9 min de lectura

Los extranjeros pueden comprar propiedad en Phuket legalmente, pero la estructura depende del activo: condominios en propiedad plena extranjera, villas mediante arrendamiento registrado y propiedad de la estructura, o derechos como usufructo y superficies. La guía destaca la cuota extranjera del 49%, el requisito FET, los límites reales de los arrendamientos 30+30+30 y los riesgos de usar empresas tailandesas con nominados.

En síntesisPuntos clave

Los condominios pueden comprarse en propiedad plena extranjera si el edificio no supera la cuota extranjera del 49%.
Para registrar un condominio, los fondos deben entrar desde el extranjero y respaldarse con un formulario FET.
Las villas suelen estructurarse con arrendamiento de tierra registrado y propiedad separada de la construcción.
Las extensiones 30+30+30 son derechos contractuales; solo los primeros 30 años quedan registrados como derecho real.
Evite empresas tailandesas con accionistas nominados, especialmente ante el mayor control regulatorio previsto en 2026.

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedad en Phuket de forma legal. Sin embargo, la estructura de propiedad exacta depende completamente de si está comprando un condominio, una villa privada o una propiedad de terreno. Mientras que la ley tailandesa prohíbe a los nacionales no tailandeses poseer tierras directamente a su nombre, marcos legales claros—principalmente Propiedad Plena Extranjera y Arrendamiento Registrado —permiten a los compradores internacionales poseer bienes raíces de manera segura con plena protección legal.

Navegar por las regulaciones de propiedad en Tailandia requiere entender las distinciones entre la propiedad de activos directos y los derechos de tierras a largo plazo, así como desarrollos legales recientes en 2026.

A primera vista: Estructuras legales de propiedad para extranjeros

Estructura de Propiedad	Tipo de Propiedad	Tenencia Legal	Condición Legal Clave	Calificación de Seguridad
Propiedad Plena Extranjera	Condos	Perpetua (100%)	Debe ajustarse dentro de la cuota extranjera del 49% del edificio; fondos enviados a través del formulario FET.	Más Alta
Arrendamiento (Tierra) + Propiedad Plena (Villa)	Villas y Casas	30 Años (Renovable contractualmente)	Tierra arrendada en la Oficina de Tierras; estructura de la villa poseída completamente a nombre del extranjero.	Alta / Estándar
Empresa Limitada Tailandesa	Activos de Tierra / Comerciales	Perpetua (Corporativa)	La empresa debe ser un negocio operante genuino. Usar nominados tailandeses es ilegal.	Alto Riesgo (Si es Nominado)
Usufructo / Superficies	Tierra y Casas	De por vida o hasta 30 Años	Derechos reales registrados en la escritura de propiedad que otorgan derecho de uso/propiedad de construcción.	Alta

1. Propiedad Plena Extranjera (Condos)

La forma más sencilla y más segura para que un extranjero posea bienes raíces en Tailandia es a través de la compra de un condominio de Propiedad Plena Extranjera bajo la Ley del Condominio Tailandés B.E. 2522 (1979).

Cómo funciona la cuota extranjera del 49%

La Ley del Condominio permite a los nacionales extranjeros tener título pleno de propiedad directa sobre unidades de condominio, siempre que la propiedad extranjera dentro del edificio no exceda el 49% del área total vendible. El 51% restante debe permanecer en propiedad tailandesa.

Reglas Clave de Cuota:

La cuota se calcula por el total de metros cuadrados de área vendible, no por el número de unidades.
Los propietarios de propiedad plena reciben un título de propiedad directo emitido por el Departamento de Tierras (conocido como un Chanote) a su nombre.
Las unidades de propiedad plena extranjera se pueden comprar, vender, regalar o pasar a herederos libremente sin consentimiento de terceros.

El Requisito de Transacción de Cambio Extranjero (FET)

Para registrar un condominio de propiedad plena extranjera en la Oficina de Tierras, los compradores deben probar que el 100% de los fondos de compra fueron transferidos a Tailandia desde el exterior en una moneda extranjera. Su banco tailandés emitirá un Formulario de Transacción de Cambio Extranjero (FET) (anteriormente conocido como Tor Tor 3) o un certificado de asesoramiento de crédito para transferencias superiores a $50,000 USD. Este documento es obligatorio para la transferencia de título.

2. Estructura de Arrendamiento (Villas y Casas)

Dado que la sección 86 del Código de Tierras tailandés prohíbe a los nacionales no tailandeses poseer tierras directamente, el método legal estándar para comprar villas privadas, casas adosadas o tierras en Phuket es a través de Arrendamiento.

Cómo funciona el arrendamiento de villas

Un comprador extranjero entra en una estructura de contrato en dos partes:

Acuerdo de Arrendamiento de Tierra: Un arrendamiento a largo plazo registrado contra el título de propiedad de la tierra Chanote en la Oficina de Tierras local.
Propiedad del Edificio (Superficies/Pérmiso de Construcción): El comprador extranjero posee la estructura física de la villa completamente a su nombre.

Al separar la villa física de la tierra debajo de ella, mantiene la propiedad absoluta de la estructura mientras tiene un interés de arrendamiento registrado en el terreno.

La verdad sobre las extensiones de arrendamiento de 30+30+30 años

Bajo la Sección 540 del Código Civil y Comercial tailandés, el término máximo de arrendamiento inicial que puede ser registrado legalmente en la Oficina de Tierras es 30 años.

Los desarrolladores y vendedores frecuentemente comercializan propiedades con “arrendamientos de 90 años” (estructurados como 30 + 30 + 30 años). Es importante entender la distinción legal:

Primeros 30 Años: Un derecho real registrado que es exigible contra cualquier tercera parte o nuevo propietario de la tierra.
Segundo y Tercer 30 Años: Obligaciones contractuales entre el arrendador original y el inquilino. Fallos de la Corte Suprema confirman que estas opciones son derechos contractuales personales que requieren re-registro al final de cada período de 30 años.

Precauciones Legales para Compradores de Arrendamiento:

Siempre asegúrese de que su contrato de arrendamiento incluya cláusulas de sucesión claras, disposiciones de poder notarial para renovación y una obligación contractual que le permita transferir o re-asignar el arrendamiento a un nuevo comprador en cualquier momento durante el período de arrendamiento.

3. Empresas Limitadas Tailandesas y la Aplicación del Nombramiento 2026

A lo largo de la historia, algunos compradores extranjeros establecieron Empresas Limitadas Tailandesas (donde el 51% de las acciones eran poseídas por nacionales tailandeses y el 49% por el extranjero) para comprar tierras a plena propiedad. Sin embargo, usar “accionistas nominados”—ciudadanos tailandeses que poseen acciones en papel sin hacer contribuciones financieras reales—es estrictamente ilegal bajo la Sección 74 del Código de Tierras y la Ley de Negocios Extranjeros.

Mayor Control en 2026

Las directrices de aplicación del Departamento de Desarrollo de Negocios (DBD) y del Ministerio del Interior exigen a los funcionarios de la Oficina de Tierras que inspeccionen a los accionistas tailandeses en empresas vinculadas a extranjeros. Los accionistas tailandeses deben proporcionar prueba de ingresos personales, estados bancarios y registros fiscales que demuestren que invirtieron su propio dinero.

Veredicto: No utilice una estructura de empresa tailandesa únicamente para poseer una residencia privada a menos que sea una empresa comercial activa y legítima que genere ingresos reales de negocio.

4. Derechos Alternativos de Propiedad: Usufructo y Superficies

Para los compradores que buscan una protección legal adicional al adquirir propiedades en terrenos, la legislación tailandesa ofrece derechos registrados adicionales bajo el Código Civil y Comercial:

Superficies (Sección 1410): Un derecho registrado que otorga a un extranjero la propiedad sobre edificios, estructuras o árboles construidos en la tierra de otra persona. Puede ser otorgado por hasta 30 años o por la vida del beneficiario.
Usufructo (Sección 1417): Otorga al titular (usufructuario) el derecho a poseer, usar, gestionar y obtener ingresos por alquiler de un terreno durante la vida o por hasta 30 años. Este derecho se registra en la escritura del terreno.

Costos de Transacción y Impuestos de la Oficina de Tierras en Tailandia

Al completar una compra de propiedad en la Oficina de Tierras de Phuket, se aplican impuestos y tarifas legales estándar. Estos costos se dividen típicamente entre el comprador y el vendedor según lo negociado en el Acuerdo de Compraventa (SPA):

Tarifa de Transferencia: 2.0% del valor de la tierra tasado por el gobierno (generalmente dividido 50/50).
Tarifa de Registro de Arrendamiento: 1.0% del valor total del alquiler durante el término + 0.1% de Impuesto de Sellos (para compras de arrendamiento).
Impuesto de Negocios Específico (SBT): 3.3% de la tasación o precio real (aplica si el vendedor ha poseído el activo durante menos de 5 años).
Impuesto de Sellos: 0.5% (aplica solo si el Impuesto de Negocios Específico no es aplicable).
Impuesto sobre la Renta Retenida (WHT): Calculado progresivamente basado en las tasas individuales del vendedor o 1.0% para vendedores corporativos.

Lista Esencial de 6 Pasos para Compradores de Bienes Raíces en Phuket

Realizar la Diligencia Debida del Título: Contrate a un asesor legal tailandés independiente para realizar una búsqueda de título en el Departamento de Tierras. Verifique que el terreno tenga un título de propiedad de primera categoría, preferiblemente un Chanote (Nor Sor 4).
Verificar la Cuota Extranjera del Condominio: Obtener un certificado oficial por escrito de la Persona Jurídica del condominio que confirme el estado actual de la cuota extranjera del edificio antes de pagar un depósito.
Revisar Aprobaciones de Edificios y del Medio Ambiente: Asegúrese de que el proyecto tenga asegurada una Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) y permisos de construcción válidos.
Estructurar Correctamente las Transferencias en el Extranjero: Transfiera fondos en moneda extranjera con anotaciones claras sobre el propósito (por ejemplo, “Para la compra de la Unidad de Condominio X bajo la Cuota Extranjera”) para garantizar que su banco emita un certificado FET.
Auditar Contratos de Arrendamiento: Asegúrese de que los contratos de arrendamiento de tierras contengan cláusulas de supervivencia en caso de muerte del arrendador, términos de renovación claros y derechos de cesión.
Inspeccionar el Registro de la Oficina de Tierras: Confirme que todos los contratos de arrendamiento, derechos de usufructo o transferencias de título de propiedad gratuita estén formalmente registrados en el reverso del título físico en la Oficina de Tierras.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puede un extranjero comprar una casa o villa con piscina en Phuket?

Sí. Los extranjeros pueden poseer legalmente la estructura de la villa a su nombre mientras mantienen un arrendamiento de tierra renovable de 30 años registrado en la Oficina de Tierras.

¿Pueden los extranjeros poseer tierras a plena propiedad en Tailandia?

En general, no. La ley tailandesa prohíbe a las personas no tailandesas poseer tierras a plena propiedad, excepto bajo raras ventajas del Consejo de Inversión (BOI) que requieren inversiones oficiales sustanciales (equivalente a más de $1M USD).

¿Es más seguro comprar un condominio de propiedad plena extranjera que un arrendamiento?

La Propiedad Plena Extranjera proporciona propiedad perpetua representada por un título de propiedad directo a su nombre, lo que la convierte en la vía de propiedad más sencilla. Sin embargo, un arrendamiento correctamente redactado y registrado para una villa en terreno ofrece una fuerte seguridad legal para la vida residencial.

¿Qué es un formulario FET y por qué se requiere?

Un formulario FET (Transacción de Cambio Extranjero) es un documento emitido por un banco comercial en Tailandia que prueba que se remitió moneda extranjera desde el exterior para comprar bienes raíces. Se requiere por el Departamento de Tierras para registrar un título de condominio de propiedad plena extranjera.