Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Пхукете? (Юридический гид и аренда против права собственности)

21 августа, 2026

Кратко1 мин чтения

Иностранцы могут законно приобретать недвижимость на Пхукете, но форма владения зависит от объекта: кондоминиумы доступны в иностранную собственность, а виллы обычно оформляются через зарегистрированную аренду земли. Прямое владение землёй иностранцами запрещено, поэтому покупателям важно проверять титул, квоты, FET-документы, разрешения и условия продления аренды.

ГлавноеКлючевые выводы

Кондоминиумы могут оформляться в иностранную собственность в пределах 49% продаваемой площади здания.
Для регистрации иностранного freehold-кондоминиума нужен FET-документ о переводе средств из-за рубежа.
Виллы обычно покупаются через 30-летнюю зарегистрированную аренду земли и отдельное владение строением.
Схемы с тайскими номинальными акционерами незаконны и несут повышенный риск проверок.
Перед сделкой нужен независимый юрист для проверки Чанота, разрешений, квот и регистрации прав.

Да, иностранцы могут законно покупать недвижимость в Пхукете. Однако точная структура собственности полностью зависит от того, покупаете ли вы кондоминиум, частную виллу или земельный участок. Хотя тайское законодательство запрещает гражданам, не являющимся тайцами, напрямую владеть землёй на своё имя, чёткие юридические рамки — в первую очередь Право собственности иностранца и Зарегистрированное право аренды — позволяют международным покупателям безопасно владеть недвижимостью с полной юридической защитой.

Ориентирование в тайских правилах относительно недвижимости требует понимания различий между прямым владением активами и долгосрочными правами на землю, а также недавних юридических изменений в 2026 году.

Вкратце: юридические структуры владения недвижимостью для иностранцев

Структура собственности	Тип недвижимости	Юридический статус	Ключевое юридическое условие	Рейтинг безопасности
Право собственности иностранца	Кондоминиумы	Постоянное (100%)	Должно соответствовать 49% иностранной квоты в здании; средства должны быть переведены через форму FET.	Высший
Аренда (земля) + Право собственности (вилла)	Виллы и дома	30 лет (можно продлить по контракту)	Земля сдается в аренду в земельном офисе; структура виллы полностью принадлежит иностранцу.	Высокий / Стандартный
Ограниченная тайская компания	Земельные активы / Коммерческая недвижимость	Постоянное (корпоративное)	Компания должна быть действующим бизнесом. Использование тайских номинантов является незаконным.	Высокий риск (если номинант)
Усуфрукт / Суперфиций	Земля и дома	На жизнь или до 30 лет	Настоящие права зарегистрированы на свидетельстве о праве собственности с правом использования/владения.	Высокий

1. Право собственности иностранца (кондоминиумы)

Самый простой и безопасный способ для иностранца владеть недвижимостью в Таиланде — это приобретение кондоминиума с правом собственности иностранца согласно Закону о кондоминиумах Таиланда B.E. 2522 (1979).

Как работает квота для иностранцев 49%

Закон о кондоминиумах допускает иностранным гражданам владеть правом собственности на кондоминиумы, при условии, что иностранная собственность в здании не превышает 49% от общей площади, подлежащей продаже. Оставшиеся 51% должны оставаться в тайском владении.

Ключевые правила квоты:

Квота рассчитывается по общей площади, продаваемой в квадратных метрах, а не по количеству единиц.
Владельцы права собственности получают свидетельство о праве собственности, выданное земельным департаментом (известное как Чанот) на своё имя.
Иностранные кондоминиумы могут свободно покупаться, продаваться, дариться или передаваться наследникам без согласия третьих лиц.

Требование к валютной сделке (FET)

Для регистрации иностранного кондоминиума по праву собственности в земельном офисе покупатели должны подтвердить, что 100% средств на покупку были переведены в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. Ваш тайский банк выдаст Форму валютной сделки (FET) (ранее известную как Tor Tor 3) или сертификат кредитного уведомления для переводов свыше 50 000 долларов США. Этот документ является обязательным для передачи прав собственности.

2. Структура аренды (виллы и дома)

Поскольку раздел 86 Кодекса земли Таиланда запрещает гражданам, не являющимся тайцами, прямо владеть землёй, стандартным юридическим методом покупки частных вилл с бассейном, таунхаусов или земли в Пхукете является аренда.

Как работает аренда виллы

Иностранный покупатель заключает двухчастную структуру контракта:

Договор аренды земли: Долгосрочная аренда, зарегистрированная на свидетельстве о праве собственности на землю Чанот в местном земельном офисе.
Право собственности на здание (Суперфиций/Разрешение на строительство): Иностранный покупатель полностью владеет физической структурой виллы на своё имя.

Отделяя физическую виллу от земли под ней, вы сохраняете полное право собственности на конструкцию, при этом имея зарегистрированный интерес аренды на участке.

Правда о продлении аренды 30+30+30 лет

Согласно Разделу 540 Гражданского и торгового кодекса Тайланда максимальный первоначальный срок аренды, который может быть законно зарегистрирован в земельном офисе, составляет 30 лет.

Застройщики и продавцы часто рекламируют недвижимость с «90-летними арендами» (структурированными как 30 + 30 + 30 лет). Важно понять юридическое различие:

Первые 30 лет: Зарегистрированное настоящее право выполнимое против любой третьей стороны или нового владельца земли.
Вторые и третьи 30 лет: Договорные обязательства между исходным арендодателем и арендатором. Решения Верховного суда подтверждают, что эти опции являются личными договорными правами, которые требуют повторной регистрации в конце каждого 30-летнего срока.

Юридические предостережения для покупателей аренды:

Всегда убедитесь, что ваш арендный договор включает чёткие положения о наследовании, полномочия на возобновление и договорные обязательства, позволяющие вам передать или переуступить аренду новому покупателю в любой момент в течение срока аренды.

3. Ограниченные тайские компании и принуждение к номинантам 2026 года

Исторически некоторые иностранные покупатели создавали тайские ограниченные компании (где 51% акций принадлежало тайским гражданам, а 49% – иностранцу), чтобы приобретать землю с правом собственности. Однако использование «номинальных акционеров» — тайских граждан, которые держат акции на бумаге без реальных финансовых вложений — является строго незаконным в соответствии с разделом 74 Земельного кодекса и Закона о иностранном бизнесе.

Ужесточение контроля в 2026 году

Указания по исполнению от Департамента развития бизнеса (DBD) и Министерства внутренних дел требуют от работников земельного офиса проверять тайских акционеров в компаниях с иностранными связями. Тайские акционеры должны предоставить доказательства личного дохода, банковские выписки и налоговые документы, подтверждающие, что они инвестировали собственные средства.

Вердикт: Не используйте структуру тайской компании исключительно для владения частным домом, если это не активное, законное коммерческое предприятие, генерирующее реальные бизнес-доходы.

4. Альтернативные права на недвижимость: Усуфрукт и Суперфиций

Для покупателей, ищущих дополнительную юридическую защиту при приобретении земельной недвижимости, тайское законодательство предлагает дополнительные зарегистрированные права в соответствии с Гражданским и торговым кодексом:

Суперфиций (Раздел 1410): Зарегистрированное право, предоставляющее иностранцу право собственности на здания, сооружения или деревья, построенные на земле другого человека. Оно может быть предоставлено на срок до 30 лет или на срок жизни бенефициара.
Усуфрукт (Раздел 1417): Предоставляет держателю (усуфруктарию) право владеть, использовать, управлять и зарабатывать арендный доход от участка земли на протяжении жизни или на срок до 30 лет. Это право зарегистрировано на свидетельстве о праве собственности на землю.

Транзакционные расходы и налоги земельного офиса в Таиланде

При завершении покупки недвижимости в земельном офисе Пхукета применяются стандартные налоги и сборы. Эти расходы обычно делятся между покупателем и продавцом в соответствии с соглашением о продаже и покупке (SPA):

Комиссия за передачу: 2.0% от оценочной стоимости земли на государственном уровне (обычно делится 50/50).
Комиссия за регистрацию аренды: 1.0% от общей арендной стоимости на срок + 0.1% гербового сбора (для покупок с аренды).
Специальный бизнес-налог (SBT): 3.3% от оценки или фактической цены (применяется, если продавец владел активом менее 5 лет).
Гербовый сбор: 0.5% (применяется только в том случае, если специальный бизнес-налог не применим).
Налог на доход (WHT): Прогрессивно рассчитывается на основе индивидуальных ставок продавца или 1.0% для корпоративных продавцов.

Шесть обязательных шагов для покупателей недвижимости в Пхукете

Проведите юридическую проверку права собственности: Нанимайте независимого тайского юриста для выполнения поиска права собственности в земельном департаменте. Убедитесь, что участок имеет свидетельство о праве собственности высшей категории, предпочтительно Чанот (Nor Sor 4).
Проверьте иностранную квоту кондоминиума: Получите официальный письменный сертификат от юридического лица кондоминиума, подтверждающий текущий статус иностранной квоты здания перед внесением депозита.
Проверьте разрешения на строительство и экологические соглашения: Убедитесь, что проект получил одобренное Оценка воздействия на окружающую среду (EIA) и действительные разрешения на строительство.
Корректно структурируйте трансакции с иностранной валютой: Переводите средства в иностранной валюте с чёткими аннотациями назначения (например, “Для покупки кондоминиума X под иностранную квоту”) для обеспечения выдачи сертификата FET вашим банком.
Аудит контрактов аренды: Убедитесь, что аренды земли содержат условия продолжения аренды в случае смерти арендодателя, чёткие условия продления и права на переуступку.
Проверьте регистрацию в земельном офисе: Убедитесь, что все контракты аренды, права на ususfruct или передачи прав собственников зарегистрированы на оборотной стороне физического свидетельства о праве собственности в земельном офисе.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли иностранец купить дом или виллу с бассейном в Пхукете?

Да. Иностранцы могут законно владеть самой конструкцией виллы на своё имя, при этом имея зарегистрированную аренду земли на 30 лет в земельном офисе.

Могут ли иностранцы владеть землёй в Таиланде?

В общем, нет. Тайское законодательство запрещает иностранным гражданам владеть землёй, с правом собственности, за исключением редких преференций Совета по инвестициям (BOI), требующих значительных официальных инвестиций (эквивалент 1M+ долларов США).

Безопаснее ли покупать кондоминиум с правом собственности для иностранцев, чем аренду?

Право собственности иностранца обеспечивает постоянное владение, представленное прямым свидетельством о праве собственности на ваше имя, что делает этот путь самой простой формой владения. Однако должным образом составленная и зарегистрированная аренда для земельной виллы предлагает сильную юридическую защищённость для проживания.

Что такое форма FET и почему она необходима?

Форма FET (валютная сделка) — это документ, выданный коммерческим банком в Таиланде, подтверждающий, что иностранная валюта была переведена из-за границы для покупки недвижимости. Она требуется земельным департаментом для регистрации права собственности на иностранный кондоминиум.