Как продать свою собственность на Пхукете иностранцу

24 июля, 2026

Новости и статьи, Покупка и юридические вопросы

Кратко1 мин чтения

Продажа недвижимости на Пхукете иностранцем зависит от структуры владения: фрихолд-кондоминиум, аренда виллы или объект через тайскую компанию требуют разных процедур. Главные риски связаны не с рынком, а с документами, налогами, квотой иностранного владения, оставшимся сроком аренды и репатриацией средств после сделки.

ГлавноеКлючевые выводы

Перед продажей точно подтвердите, что именно передаётся: титул, аренда, здание или доли компании.
Для фрихолд-кондоминиума заранее проверьте оставшуюся иностранную квоту в проекте.
Оставшийся срок аренды виллы напрямую влияет на цену после решения суда по схемам 30+30+30.
Рассчитайте transfer fee, SBT или stamp duty и withholding tax до согласования чистой цены.
Для вывода средств банку обычно нужны оригинал FET, документы Земельного департамента и налоговые квитанции.

Вилла на утесе с бесконечным бассейном с видом на бирюзовое море — Потрясающий укрытие на утесе, окруженное пышной тропической растительностью. Бесконечный бассейн кажется, что сливается с бирюзовым морем внизу.

Продажа недвижимости на Пхукете иностранцем — это принципиально другой процесс, чем покупка, и гораздо меньше гидов хорошо ее освещают. Рынок перепродаж на Пхукете на самом деле удержался лучше, чем почти везде в Таиланде до 2025 года: за первые девять месяцев года на острове было зафиксировано 7915 передач недвижимости на сумму 28 миллиардов бат, что на 8,5% больше по количеству и на 7,8% по стоимости по сравнению с прошлым годом, даже несмотря на то, что национальный рынок сократился примерно на 9%, согласно отчету Bangkok Post об данных Центра информации о недвижимости. Пхукет оказался одной из трех провинций в стране, которые зафиксировали рост по обоим показателям, что является заметно отличным фоном от предполагаемого мягкого рынка.

Что на самом деле ставит иностранцев-продавцов в затруднительное положение, редко является самим рынком. Это бумажная работа: какой правовой структурой вы обладаете, какие налоги применяются к вашему конкретному делу и как вывести свои доходы из Таиланда после закрытия сделки. Этот гид подробно рассматривает каждый из этих вопросов в порядке, в котором они действительно нужны продавцу.

Ваш выход зависит от того, как вы купили

Прежде чем устанавливать цену или звонить агенту, точно определите, что вы юридически продаете. Структура, которую вы использовали для приобретения недвижимости: собственный кондоминиум, зарегистрированная аренда или имущество, принадлежащее тайской компании, определяет, кто может купить его у вас, что фактически передается в Земельном департаменте и как долго процесс реально занимает.

Продажа свободного кондоминиума

Свободный кондоминиум – это самое простое недвижимость для продажи на Пхукете. Ваше имя стоит на Чаноте, свидетельстве о праве собственности, и права собственности переходят непосредственно к покупателю в Земельном департаменте, так же, как они передавались вам, когда вы покупали.

Деталь, которая сбивает с толку продавцов, – это квота на иностранное владение. Тайское законодательство ограничивает иностранное владение 49% от общего продажного этажа кондоминиумного проекта. Если ваше здание уже близко к этой максимальной величине, ваш пул покупателей сузится до тайских граждан или до иностранцев, покупающих на условиях аренды вместо права собственности, что является совершенно иной сделкой. Подтвердите текущую квоту иностранцев в здании в юридическом офисе, прежде чем начать рекламу единицы; это должно быть одним из первых звонков, которые вы или специалисты по продаже кондоминиумов Anan, сделаете.

Продажа виллы или дома на условиях аренды

Вилла или дом на арендованной земле работает иначе. Вы не передаете право собственности на землю, поскольку никогда не владели ей. Вы назначаете свою зарегистрированную аренду и передаете право собственности на саму структуру новому владельцу, оба из которых должны быть заново зарегистрированы в Земельном департаменте.

Вот где решение Верховного суда Март 2025 года о lease «30+30+30» имеет наибольшее значение для продавца, а не для покупателя. Суд подтвердил, что заранее согласованные автоматические положения о продлении не подлежат исполнению; только первоначальный зарегистрированный срок на 30 лет имеет гарантии. Юрист покупателя теперь внимательно рассмотрит, сколько лет осталось по вашей конкретной аренде, и вилла с 8 годами, оставшимися на своем первоначальном сроке, не будет стоить так же, как та, у которой осталось 25 лет. Если ваша аренда была оформлена несколько лет назад, стоит ознакомиться с нашим руководством по соглашениям аренды «30+30+30» в Таиланде, прежде чем устанавливать запрашиваемую цену, и стоит поговорить с командой по продаже вилл Anan о том, как покупатели в вашем районе сейчас оценивают.remaining term.

Какой выход применим к вам

Маршрут владения	Что передается	Пул покупателей	Ключевое внимание
Свободный кондоминиум	Свидетельство о праве собственности (Чанот) передается напрямую	Тайский или иностранный, в пределах квоты	Сначала подтвердите оставшуюся квоту иностранца
Вилла или дом на условиях аренды	Передача зарегистрированной аренды плюс право собственности на здание	Прежде всего, иностранные покупатели	Оставшийся срок аренды сейчас влияет на цену
Владение тайской компанией	Чаще всего акции компании, а не само свидетельство	Уже намного меньше, специализированные покупатели	Необходима отдельная корпоративная документация

Правильное ценообразование на сегодняшнем рынке

Рынок перепродаж на Пхукете активен, но далек от однородного. Цены все еще резко различаются в зависимости от района, типа недвижимости и насколько реалистична была исходная запрашиваемая цена.

Два параметра важнее всего, когда вы устанавливаете цену. Первый — это независимая оценка, а не та цифра, которую разработчик предложил вам много лет назад, не запрашиваемая цена аналогичной виллы неподалеку, а текущая оценка от кого-то, у кого нет интереса в итоге. Профессиональная оценка недвижимости даст вам защищенную цифру для начала, и это близко к цифре, с которой, скорее всего, придет банк покупателя или юрист по юридической проверки, поэтому начинать близко к ней обычно сокращает переговоры, а не удлиняет их.

Второй аспект — это сам живой рынок. Прежде чем подтвердить запрашиваемую цену, потратите двадцать минут, изучая текущие объявления на Пхукете в вашем районе и типе недвижимости. Продавцы, которые ставят цену на основе сопоставимых объектов, которые были проданы шесть месяцев назад, или на основе того, что аналогичная единица добилась на пике рынка, обычно остаются без продажи в течение нескольких месяцев, в то время как эквивалентные объекты, объясненные за сегодняшним рынком, продаются.

Современная вилла с частным бассейном и лежаками — Стильная современная вилла, сосредоточенная вокруг частного бассейна и солнечной террасы. Идеальное сочетание комфорта и тропической роскоши.

Налоги и сборы, которые вам придется оплатить в Земельном департаменте

Четыре сбора оплачиваются в Земельном департаменте, когда собственность на Пхукете меняет владельца, и, как продавец, три из них обычно оплачиваются вами.

Сбор за передачу составляет 2% от той суммы, которая выше: официальной оцененной стоимости или согласованной цены продажи, обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом, хотя доля является предметом переговоров и должна быть прописана в соглашении о продаже, а не предполагаться. Временная мера снизила эту плату до 0,01% для квалифицированных домов на сумму до 7 миллионов бат до июня 2026 года, но только если покупатель является тайским гражданином, который соответствует критериям программы; это не снижает обязательства иностранного продавца, поэтому подтвердите текущий статус с вашим юристом.

Специфический налог на бизнес и налог на герб являются взаимоисключающими; вы оплачиваете один или другой, никогда оба. Если вы владели собственностью менее пяти лет, применяется специфический налог на бизнес в размере 3,3% от более высокого между оценочной стоимостью и ценой продажи. Держите после отметки в пять лет, и ставка составит 0,5% налога на герб вместо этого, согласно обзору налогов на имущество в Таиланде от Siam Legal International. На вилле стоимостью 20 миллионов бат эта разница составляет примерно 560 000 бат, что стоит учесть при расчете времени, если продажа не является срочной.

Налог на удержание является наиболее недопонимаемым из трех. Это не налог на прирост капитала в Тайланде, поскольку Таиланд не поддерживает его как отдельную категорию для индивидуальных продавцов. Это авансовый платеж налога на доход, рассчитываемый на оцененной стоимости после вычета, связанного с тем, сколько лет вы владели собственностью, затем облагается налогом по прогрессивным ставкам налога на доход физических лиц в Таиланде. Точная сумма зависит от периода владения вами и оцененной стоимости недвижимости, поэтому вашему юристу или бухгалтеру стоит провести расчет перед тем, как вы согласитесь на чистую цену с покупателем, а не после.

Как вывести свои деньги из Таиланда

Это шаг, который большинство гидов по недвижимости совершенно игнорируют, и именно он вызывает наибольшее количество стресса у иностранных продавцов. Таиланд не ограничивает вас в отправке ваших продажных доходов за границу, но тайские банки требуют документальную цепочку, прежде чем они обработают перевод за границу.

Если вы изначально купили свою собственность как свободный кондоминиум, вы уже должны иметь форму трансакции на валютном рынке, иногда еще называемую ее старым названием, Thor Tor 3, выданную, когда вы впервые внесли средства в Таиланд для завершения покупки. Мы объясняем, что такое этот документ и почему он важен в нашем полном разборе формы FETF. Сохраните оригинал. Когда вы собираетесь репатриировать свои продажные доходы, ваш банк обычно попросит этот оригинальный FET вместе с документами о передаче Земельного департамента и вашим квитанцией о налоге на удержание. Без оригинала даже полностью законный перевод может быть задержан на недели, пока банк проверяет источник средств.

Крупные тайские банки, такие как Bangkok Bank, Kasikornbank и SCB, среди наиболее часто используемых иностранными владельцами, хорошо знают этот процесс, но ни один из них не пропустит этап документации. Наше руководство по репатриации ваших средств подробно охватывает последовательность, в том числе, как репатриация прибыли выше вашей исходной цифры FET обрабатывается иначе, чем репатриация первоначального капитала.

Процесс продажи шаг за шагом

Как только вы знаете свою структуру, цену и налоговую позицию, сам процесс прост.

Получите независимую оценку. Прежде чем устанавливать цену или говорить с агентом, знайте защищенное число, с которым юрист или банк тоже пришел бы.
Привлеките своего юриста, а не юриста покупателя. Ваш юрист составит или проверит объявления и соглашения о продаже, подтвердит, какие налоги вы должны, и защитит ваши интересы во время передачи.
Подайте и продвигайте собственность. Профессиональная фотография, точные планы этажей и ценообразование на основе актуальных аналогов, а не прошлогоднего рынка значительно сокращают время на рынке.
Ведите переговоры и подпишите соглашение о резервировании. Сбор за резервирование, обычно небольшая доля от цены, удерживает обязательство покупателя, пока контракты окончательно оформляются.
Подпишите соглашение о продаже и покупке. Этот документ фиксирует цену, распределение налогов и график передачи. Попросите вашего юриста проверить каждый пункт, прежде чем подписывать.
Урегулируйте налоги и передачу в Земельном департаменте. Сборы за передачу, специфический бизнес-налог или налог на герб и налог на удержание рассчитываются и оплачиваются на этой встрече, и право собственности официально меняет владельца.
Репатриируйте ваши доходы. С оригинальной формой FET, документами о передаче Земельного департамента и вашими налоговыми квитанциями в руках ваш банк может обработать перевод за границу.

Ошибки, которые стоили иностранным продавцам денег

Несколько избегаемых ошибок составляют большую часть трения, с которым сталкиваются外国ные продавцы на Пхукете:

Предположение, что аренда «30+30+30» гарантирует 90 лет покупателю. С марта 2025 года она гарантирует 30, и оценка оставшегося срока как будто он длиннее вызывает повторные переговоры в худший возможный момент.
Пропуск независимой оценки и ценообразование на основе первоначальной цены продажи разработчика, полученной много лет назад.
Не подтверждение квоты иностранцев в здании перед рекламой свободного кондоминиума международным покупателям, а затем потеря недель, когда продажа застревает на проверке.»
Потеря или неправильное хранение оригинальной формы FET от первоначальной покупки, а затем обнаружение во время репатриации, что воссоздание занимает гораздо больше времени, чем сама продажа.
Согласие на чистую цену продавца без предварительного выяснения, кто оплачивает специфический бизнес-налог или налог на герб, а затем принятие на себя затрат, которые никогда не были учтены в цене.
Продажа через структуру тайской компании без признания того, что покупатель может приобретать доли компании, а не непосредственно собственность, сделка, расходы и график которых могут не согласовывать стандартные юридические сборы и сроки.

Современная роскошная вилла с бассейном и террасой — Потрясающая современная вилла с частным бассейном и тропическими окрестностями. Чистые линии и открытые пространства создают идеальное укрытие.

Последние шаги по продаже вашей недвижимости на Пхукете

Текущий рынок Пхукета вознаграждает продавцов, которые относятся к выходу так же серьезно, как и к покупке. Механика различается в зависимости от того, что вы держите: свободный кондоминиум, виллу на условиях аренды или корпоративную структуру, но дисциплина остается одинаковой на протяжении всего: получите независимую оценку, подтвердите свою налоговую позицию перед тем, как вести переговоры о чистой цене, и храните ваши оригинальные документы FET там, где вы сможете их действительно найти.

Группа Anan Property работает с иностранными владельцами на Пхукете именно в этом процессе — от первой беседы о оценке до завершения передачи и чистой репатриации. Если вы задумались, не является ли сейчас подходящим временем для продажи, этот разговор стоит провести перед тем, как установить цену, а не после.

Недвижимость

Избранные объекты на Пхукете

Смотреть все →