作为外国人如何出售您的普吉岛房产

July 25, 2026

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外国人在普吉岛出售房产时，关键取决于最初的购买结构：永久产权公寓、注册租赁权别墅或泰国公司持有。卖方应先确认产权、外国配额、剩余租期、税费和FET文件，再定价、签约、过户并汇回收益。

要点关键要点

永久产权公寓出售前，应先确认项目剩余外国人配额。
租赁别墅的价格高度取决于注册租赁剩余年限。
土地部费用通常包括转让费、特定商业税或印花税、预扣税。
原始FET表是出售后将资金汇出泰国的重要文件。
签署净价协议前，应明确各项税费由谁承担。

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在普吉岛作为外国人出售房产的过程与购买时截然不同，并且很少有指南对此进行充分覆盖。根据曼谷邮报对房地产信息中心数据的报道，普吉岛的二手市场实际上在2025年前九个月表现得比泰国几乎其他地方都要好：该岛记录了7915笔房产交易，总值280亿泰铢，成交量同比增长8.5%，价值同比增长7.8%，而全国市场大概收缩了9%。普吉岛是全国仅有的三个省市之一，在这两个指标上都实现了增长，这与软市场的消息截然不同。

实际上让外国卖家感到困惑的并不常是市场本身，而是文件工作：您所持有的法律结构，适用于您特定案例的税费，以及在销售完成后如何将收益转出泰国。本指南会依次涵盖这些内容。

您的退出路线取决于您如何购买

在您设定价格或致电代理之前，明确您究竟在合法地出售什么。您用于获取房产的结构：自由持有公寓、注册租赁权或泰国公司持有，决定了谁可以从您那里购买，土地部实际转让的内容，以及整个过程的实际持续时间。

出售自由持有公寓

一套自由持有的公寓是在普吉岛最简单的房产。您的名字出现在土地使用权册（Chanote）上，所有权直接在土地部转让给买方，就像您购买时转让的一样。

造成卖家困惑的细节是外国拥有配额。泰国法律限制外国人在公寓项目中的拥有权最多为49%。如果您的建筑已经接近这个上限，您的买家群体将缩小至泰国国籍人士，或者外国人购买租赁权而非自由持有，这是完全不同的交易。在您开始推广此单元之前，请向法务办公室确认建筑的当前外国配额；这应该是您或安南的公寓销售专家首次拨打的电话之一。

出售租赁别墅或房屋

租赁土地上的别墅或房屋运作方式有所不同。您并未转让土地所有权，因为您从未持有它。您需要将注册的租赁权转让并将建筑物的所有权转让给新所有者，这两者都需要在土地部重新登记。

在这方面，2025年3月关于“30+30+30”租赁的最高法院裁决对卖方而言非常重要，而非买方。法院确认预先同意的自动续约条款是不可强制执行的；仅初始的30年注册期限有保证。买方的律师现在将密切关注您特定租赁的剩余年限，而一套原始期限仅剩8年的别墅的价格与一套剩余25年的别墅的价格将不是一个档次。如果您的租赁协议是在几年之前设定的，那么在设定要价之前，阅读我们的泰国30+30+30租赁协议指南是值得的，并且值得与安南的别墅销售团队讨论一下您所在地区买家的目前定价。

适用于您的退出路线

拥有路线	转让内容	买方群体	关键考虑
自由持有公寓	产权证（Chanote）直接转让	在配额内的泰国人或外国人	首先确认剩余的外国配额
租赁别墅或房屋	注册租赁的转让加上建筑的所有权	主要是外国买家	剩余的租赁期限现在决定价格
泰国公司持有	通常是公司股份，而不是标的物本身	较窄的专业买家	需要单独的公司尽职调查

在当今市场正确定价

普吉岛的二手市场活跃，但远非没有区别。定价仍然因地区、房产类型和最初要价的现实程度而差异显著。

设定价格时，有两个因素比其他任何因素都重要。第一个是独立评估，不能是多年前开发商给出的数字，也不能是与您附近类似别墅的要价，而是来自某个没有利益关系的人的当前评估。专业的房产评估为您提供了一个合理的起始数字，并且这个数字与买家的银行或尽职调查律师可能独立得出的数字接近，因此，定价接近它往往会缩短谈判时间，而不是延长。

第二个是实时市场。在确认要价之前，花二十分钟浏览一下您所在地区和房产类型的当前普吉岛房源。那些以六个月前的可比房源为准，或参考了市场顶端类似单元的价格，往往会在几个月内无法售出，而与当前市场对比定价的等效房产能够顺利成交。

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您将在土地部支付的税费

普吉岛房产更换时，有四项费用需要在土地部结算，作为卖方，通常其中三项费用由您承担。

转让费为2%，基于较高的官方评估价值或商定销售价格，通常在买卖双方之间平分，但分配是可协商的，应写入销售协议而不是默认。在2026年6月之前，对合格的房屋，此费用已临时减至0.01%，但只有在买方符合程序标准的情况下；并不减少外国卖家的义务，因此请与您的律师确认其当前状态。

特定商业税和印花税是互斥的；您只需支付其中之一，而不是两者。如果您拥有该房产少于五年，则特定商业税适用于官方评估价值或销售价格的3.3%。超过五年后，税率降至0.5%的印花税，根据Siam Legal International的泰国房产转让税概述。在一座2000万泰铢的别墅上，仅这两者之间的差额大约为560,000泰铢，如果出售并不紧急，值得将这个因素纳入您的决策时机中。

预扣税是三者中最被误解的。它并不是泰国的资本利得税，因为泰国并没有为个人卖家单独维持这一类别。预扣税是个人所得税的预付款，计算方法为在扣除与您拥有该房产的年限相关的费用后，以评估价值为基数，然后按泰国的累进个人所得税率计征。确切的数额取决于您的具体持有期限和房产的评估价值，因此在您与买方确定净价格之前，让您的律师或会计师进行计算，而不是之后。

将资金转出泰国

这是大多数购买指南完全跳过的步骤，也是给外国卖家带来最大压力的一步。泰国并不限制您将销售收益汇往国外，但泰国银行在处理资金转出的申请之前，需要一条有据可查的转账记录。

如果您最初以自由持有公寓的方式购买了房产，您应该已经持有外国汇款交易表（Foreign Exchange Transaction form），有时仍称为较旧的名称Thor Tor 3，这是在您将资金首次引入泰国以完成购买时发放的。我们在完整的FETF表解读中详细介绍了该文件的真正意义及其重要性。请保留原件。在您准备归还销售收益时，您的银行通常会要求您提交该原件的FET表、土地部的转让文件以及您的预扣税收据。如果没有原件，即使是完全合法的转账，也可能会因为银行核实资金来源而延迟数周。

诸如曼谷银行、开泰银行和泰国商业银行等主要泰国银行，经常被外国买家使用，已经熟练掌握了这一过程，但没有一家会省略文档步骤。我们关于销售收益返还的指南更详细地涵盖了处理程序，包括如何处理超过您原始FET数额的利润的回迁方式与返还原始资本的处理方式的不同。