外国人如何在普吉岛购买土地（2026年指南）

普吉岛吸引了来自亚洲、欧洲和美洲的国际投资者，土地需求一直是他们提出的首要问题。这样的本能是可以理解的：土地代表了永久性、开发潜力和按照自己的规格完全建设的能力。然而，法律现实比大多数西方市场更复杂。

泰国法律不允许外国人直接拥有土地。但理解这一单一事实只是起点。三种不同的法律结构允许外国人安全且长期地进入普吉岛土地。了解它们的工作原理、彼此的区别以及2025年里程碑式的法院裁决所改变的内容，便是让买家在实际操作中保持信心和独立验证的重要知识。

本指南针对的是在研究阶段的买家：即已将普吉岛土地视为一个严肃可能性，并希望在与代理人或开发商沟通之前获取当前信息的人。如果你已经在探索普吉岛土地，那么本指南末尾的尽职调查清单和步骤概览会即刻相关。

外国人能在泰国购买土地吗？法律地位

答案没有改变：在泰国，没有外国人可以以自己的名义直接拥有土地。泰国土地法第86条清楚地确立了这一禁令，并适用于所有省，包括普吉岛。对于高净值买家、长期居民或持有泰国精英签证或长期居民签证的人员，没有例外。

有一个狭窄的例外。土地法第96条bis允许外国个人拥有最多1 rai（约1600平方米）的住宅土地，只要他们至少投资4000万泰铢于合格资产并获得明确的内阁批准。泰国投资委员会在其官方网站上发布合格的投资渠道。实际上，第96条bis的批准很少获得，投资必须维持三到五年，权利不会传给继承人。这对典型的普吉岛买家来说不是可行的途径。

所有权结构一览

允许外国人进入普吉岛土地的法律结构

由于直接所有权已关闭，想要在普吉岛拥有土地和别墅资产的买家必须通过三种注册的法律结构之一进行操作。每种结构提供了不同的安全性、灵活性和实际保护。

长期租赁权

30年的注册租赁是普吉岛外国买家最常用的结构。当注册在土地局时，租赁将在产权证上直接显示，并赋予租户在整个注册期限内占用和使用土地的可执行法律权利。根据合同规定，租赁别墅可以出售、转租，在某些情况下也可以抵押。

开发商通常使用”30+30+30年”的语言来推广这些安排，暗示买方实际上可保障90年。这种表述在法律上存在误导性，2025年3月的最高法院裁决证实了这一点。买方在签署任何包含预先约定续签条款的协议之前，应该阅读我们关于泰国30+30+30租赁协议的指南。

地上权

地上权（泰语：sap-ing-sith）将建筑物的所有权与其下方土地的所有权分开。根据泰国民商法登记在土地办公室，地上权使外国买家获得直接可注册的建筑物所有权（别墅本身），而泰国土地所有者保留地块的所有权。最大期限为30年，并且该权利可以与同一块土地上的租赁结合使用。

法律从业者越来越推荐地上权作为保护建筑资产的更强结构。自2019年以来，随着其应用的澄清，它已成为普吉岛良好交易中的首选方式，因为它为外国买家提供了自己的注册财产权，而不仅仅是基于租赁的合同权利。

用益权

用益权赋予在固定期限内使用土地并获得经济利益的权利，期限最长为30年，或在双方同意的情况下为持有人的一生。与地上权一样，它在土地办公室登记并在产权证上注明。用益权通常在家庭安排中使用或与租赁层叠使用以获得额外保护，但个人用益权在持有人去世时终止，且不会自动转让给继承人，这使它们不太适合关注遗产规划的投资者。

泰国公司路线及其风险

一些买家通过注册泰国公司来接触土地所有权，推理认为，如果由泰国实体持有产权，外国董事或股东将保留有效控制权。泰国法律只允许在公司具有真实泰国大多数所有权的情况下，即至少51%由实际泰国股东持有，且参与商业决策的情况下。

提名结构，即泰国名字出现在公司文件上，而外国买家持有所有有效控制权，在外商法和土地法下都是非法的。2025年和2026年，执法活动激增，商业发展部门在普吉岛、甲米和清迈交叉对比公司注册与银行记录。处罚包括刑事起诉和没收土地资产。任何将提名股东视为简单解决方案的代理应被视为严重的红旗。

理解普吉岛的土地登记证

任何土地相关结构的安全性不仅取决于所使用的法律安排，还取决于附加在地块上的产权证类型。泰国的产权证在提供的保护程度上差异显著，并非所有产权证都适合外国买家。

产权证比较

Chanote (NS4J)是唯一一个地块边界由GPS测量并由土地局中心登记的产权证。对于任何进入普吉岛的租赁或地上权协议的外国买家来说，Chanote是起点，绝不应妥协。Nor Sor 3 Gor 在研究透彻的情况下可接受，前提是存在明确的升级路径到Chanote，但它需要你法律团队进行关于边界清晰度和未决争议的额外尽职调查。

2025年最高法院裁决对买家的意义

2025年3月18日（案例编号1140/2568）泰国最高法院发布的里程碑裁决解决了租赁续签的长期问题。法院判定租赁协议中的预先约定自动续签条款在民商法下不可强制执行。根据该法第540条，最大租赁期限为30年，任何超过此期限的延长都需要在续签时由双方当事人重新达成协议，而不是预先承诺的自动触发。

对于买家来说，实际影响重大：基于三次自动30年续签期进行购买的租赁权在法律上只能确保初始注册期限的权利。澳洲-泰国商会发布了该裁决的详细专业分析。已签署被市场称为”30+30+30″的协议的买家应寻求独立法律建议，以了解其具体安排中的哪些合同保护仍可强制执行。

99年租赁提案：2026年的现状

泰国政府一直在制定将外国人的最大法定租赁期从30年延长至99年的立法。此提案在2025年底获得了国会的支持，旨在吸引长期外国投资，同时保持对直接土地所有权的基本禁止不变。

截至2026年上半年，该法案尚未获得王室批准或在皇家公报上发布。法律地位的规定没有变化：可登记的最大租赁期限为30年。买家应谨慎对待任何将99年租赁作为当前合法权利而非可能的未来发展的市场宣传材料。

确保在普吉岛获得土地使用权的步骤

无论目标是私人别墅用地、精品开发还是投机性的土地持有，合法确保获取普吉岛土地的过程都有一个一致的顺序。

1. 明确定义 Intended use 和时间范围 。适合退休人士建造个人住宅的终身用益权结构与30年地上权共同租用的结构截然不同，后者更适合计划在租赁期内销售或转租的投资者。
2. 在任何现场访问或报价之前，聘请合格的泰国房地产律师。律师的角色包括验证产权证，检查抵押、区划限制，并就适当的结构提供建议。聘请独立法律顾问，而不是开发商或卖方推荐的律师。
3. 在土地局进行产权调查。律师请求官方调查，揭示抵押、注册租赁、通行权、地役权及地块上的任何产权争议。
4. 谈判并起草主要协议。对于租赁或地上权，本文件定义注册期限、对价、双方在建筑和转租方面的权利以及对土地上任何建筑物的处理。
5. 将在土地局注册协议。未经注册的租赁或地上权仅对两个签约方有约束力。如果泰国土地所有者将地块出售给第三方，未经注册的协议在新所有者面前没有任何保护。
6. 正确记录资金转移。海外资金应通过泰国银行系统以外币转账到达泰国。接收银行将为超过5万美元或等值的转账签发外汇交易单（FET Form）。为所有重要的与产权相关的交易保留此文档。

我们的普吉岛购房指南全面涵盖了整个交易流程，包括税费、转让费及每个阶段最常见的失败点。

提交普吉岛土地使用的尽职调查清单

在支付任何押金之前，确认以下每一项：

• 产权证为Chanote (NS4J)，应直接在土地局核实，而不仅仅是查看卖方或代理提供的纸面文件
• 产权证上登记的所有者与销售或租赁协议中命名的人或实体相符
• 产权证上没有抵押、担保、现有租赁、通行权或其他登记权益
• 根据适用的普吉城市规划法分类，地块的预期用途是允许的
• 存在作为登记权利的合法道路通行权，而不仅仅是基于习惯或邻近土地所有者的好意而获得的通行权
• 没有环境或海岸退缩限制限制地块的建筑覆盖率
• 地块上任何现有建筑物都有有效的施工许可证（Por Ror 1）
• 提议的租赁或地上权协议是由你自己的独立泰国律师起草的，而不是从开发商的标准模板中调整的

Anan团队多年来一直与跨普吉岛的国际买家合作，并可以在你搜索的开始阶段将你与信誉良好的法律顾问联系起来。与我们的普吉岛买方代理团队交谈，以了解当前土地市场以及在每个地区最常用的法律结构。

确保在普吉岛获取土地使用权的途径

作为外国人在普吉岛购买土地并不是一扇关闭的门，但它确实是一扇结构化的门。租赁权和地上权，在土地局上以Chanote产权证进行合法注册，为严肃的买家提供了安全且可行的立场。依赖提名股东的结构，或者假设预先约定的续签能保证90年的使用权，会引入法律风险，而泰国法院和执法机构正在积极应对这些风险。

市场为理解框架的买家提供了丰厚的选择：靠近Layan和Cherng Talay的山坡地块、适合于Bang Tao附近的精品别墅开发的大型地块，以及需要仔细法律结构和深入当地知识的海滨土地。首先，开始回顾普吉岛待售物业，以了解当前的市场选择，或者联系Anan团队讨论哪些机会符合你的投资目标。

如果你已经通过法律概述，并希望更深入了解完整的交易过程，我们的外国投资者在普吉岛购房的关键步骤指南涵盖了从初步报价到在土地局注册的完整过程。

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